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內容來自sina新聞

新型城鎮化來臨 地產市場將巨變

  房地產市場近年來很不平靜，調控和市場成為關鍵詞，黨的十八大和國傢"十二五"規劃力推城鎮化，城鄉將實現一體化規劃和審批，房地產市場也將因此發生巨大改變。

  過去幾十年，城市房地產飛速發展下的城鎮化很大程度上隻是為瞭集約利用土地，將農民趕上樓，然後進行土地"招拍掛"。這樣的方式雖然帶來瞭行業發展，但同時也帶來瞭很多隱患，農民既失去瞭賴以生存的土地，又沒有辦法在城市之中找到新的謀生之道，社會問題叢生。

  所以，從"農村人"到"城市人"轉變的核心在於生活和工作方式的根本變化。新型城鎮化不能簡單地以集約利用土地為出發點，隻有以產業帶動、解決就業方式根本轉變的城鎮化才是新型城鎮化，也才是有新店房屋二胎價值的城鎮化。

  而要想讓農民變為真正的市民，僅僅解決就業問題是遠遠不夠的，更需要醫療、社保和子女教育問題作為配套政策的逐步完善，這些對國傢來說是一個沉重的負擔，但從目前我國的綜合實力來看，並不具備這個能力。

  與此同時，房產行業承擔著城鎮化過程中完成基礎設施建設的重要任務。在土地紅利支撐的年代，隻要是跟房地產"沾邊"的行業，都能賺得盆滿缽滿，但同時，我們的社會也承受著這種粗暴增長方式帶來的"惡果"：大城市中不斷惡化的環境，難以為繼的生態等等，都刺痛著生活在城市中的人。以北京為例，2013年1月份出現瞭26天霧霾天，僅有5天空氣質量良好。無論是從自然環境方面考慮，還是從社會環境方面考慮，新型城鎮化的發展決不能走老路子。

  不難看出，城鎮化的"重點"將會是三四線城市的城鎮化。對於三四線城市來說，流動人口有限，需求主要是當地人口的需求。因此從這個角度看，更多的是升級換代的需要，或者是外出務工人員的回鄉置業需求，這些是城鎮化過程中的"剛需"，對當地房地產行業具有推動作用。但是這個"運動"會在10年左右完成，所以，房地產要利用好這個時間段，也就是所謂的"機遇"。

  雖然面對機遇，但要想避免走老路，無論是政府還是房企也都要慎重。

  首先，前30年城鎮化的歷史在側，粗放的增長方式難以為繼，在對土地資源的利用上，要慎之又慎。因為，土地資源是發展房地產行業的根本所在，其本身就是稀缺資源。所以，規劃就顯得尤為重要。

  無論從政府層面還是企業自身角度看，都是如此。從政府的角度看，政府在做全局規劃時，要從當時當地的實際出發，規劃好產業的整體佈局。現實中"先拆遷後規劃"的例子不勝枚舉，結果是導致瞭人力物力的大量浪費。如果政府能夠在前期做好規劃，這些不必要的浪費都是可以避免的。因為相對於企業來說，政府才是最大的規劃者，做好產業規劃以實現一定區域內的自我循環是進行規劃的最終目的。

  而從企業自身來說，房企應該走多元化路線，服從政府的整體規劃，搞清楚當地區域發展的定位，也就是城2胎房貸是什麼任何問題免費諮詢市規劃中一二三產業的定位，這樣才能避免與政府規劃的"背道而馳"。因為在新型城鎮化的建設過程中，房地產企業並非是單純的建築商，同樣也是區域協調建設的規劃者。

  事實上，城鄉一體化不是單純地把所有農村都建設為城市，而是讓城市和農村之間的佈局更加科學合理。對於有保留價值的村莊，要像保護文物一樣給予保留，讓村牌佇立在路的一頭，一轉身就似時空轉換，從現代化城市轉向保留著原始味道的村莊。

  新農村建設要打造一批"佈局合理、設施配套、功能齊全、環境有序、村莊優美、治安良好、產業發展、展現田園風光"的新農村示范點，要以"清潔傢園、清潔田園、清潔水源"為重點，圍繞"增收產業多元化、村莊庭院綠化、環境衛生潔化、生活污水凈化、公共路燈亮化、村莊房屋美化、歷史文化特色化、便民服務信息化、村莊管理制度化"開展建設。最終的目標是打造建設規劃科學形態美、村容整潔環境美、創業增收生活美、鄉風文明和諧美、宜居宜業宜遊的美麗鄉村。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-10/08292600849.shtml

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