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改善型置業者 跑步入市
記者從各大中介行以及按揭公司瞭解瞭多個10月份因房貸新政入市的置業個案，相信未來數月類似的改善型置業潮將湧現，現在正在看房的人士說不定在年底就成業主瞭，或許讀者可以從這些"跑步入市"的置業故事中獲得一些有用的參考信息。
首付減負，月供減量，二次置業者借央行房貸新政輕松置業
從首付七成變首付三成；從利率上浮30%到按基準利率計算，9月30日出臺的央行房貸新政成為二手樓市逆轉的關鍵因素，地產人士認為"銀十"可期。在這一大波"跑步入市"的改善型置業者當中，有學位房買傢，有為父母改善居住買電梯房，有"小換大"的自住型買傢。以往樓市隻有"獨沽一味"的首次置業者，如今各種各樣住房需求的二次置業者蜂擁而至，終於為二手樓市交投重新註入活力。記者從各大中介行以及按揭公司瞭解瞭多個10月份因房貸新政入市的置業個案，相信未來數月類似的改善型置業潮將湧現，現在正在看房的人士說不定在年底就成業主瞭，或許讀者可以從這些"跑步入市"的置業故事中獲得一些有用的參考信息。
換房客
青睞300萬~500萬物業車貸計算
據合富置業芳滿分行主管高海濤表示，最近要求看房的客人呈現增加的趨勢，也有部分買傢依然選擇觀望。10月上半月，有購房意欲的買傢比較活躍，咨詢的買傢比房貸新政出臺前增加瞭將近一倍，買傢都以改善型需求為主。他們比較關註面積為90~170平方米的三房、四房單位，總價集中在250萬~400萬元左右。
合富置業富力現代第一分行主管餘昌勝表示，房貸新政利好是換房客增多的主要原因，加上近期放松限購的吹風也有些影響。換房客買房積極性會比之前要高，選擇二、三、四房戶型的換房客都有，總價都在200萬元以上，73~140平方米。
合富置業錦城二分行主管黎湛表示，現時東風東板塊的換房客積極性比之前有所提高，很大原因是與房貸松綁政策的利好有關。該板塊大多數購房買傢都是改善型買傢，自新政出臺後，改善型買傢的看房量明顯增大瞭。黎湛表示，該板塊的換房客多數因為學位房而購房，近期樓梯樓的成交有所下降，電梯樓成交較多。現時換房客一般會選擇總價約400萬~500萬元，面積約90~100平方米的三房電梯樓單位為主。
合富置業東湖二分行主管陳東升表示，自從央行出臺關於房貸新政以及陸續有銀行出臺細則後，很多換房客看好後市，加上10月份是傳統的置業旺季，所以換房客入市信心增加不少。陳東升表示，目前，大沙頭和東湖片區的換房客會把手頭上的樓梯樓置換為電梯樓，也有部分客戶為父母購置物業，改善居住環境。打算購置電梯房的換房客，一般會選擇總價段是220萬~300萬元的三房單位，面積大約80~110平方米單位。
置業案例一：買傢還清貸款即入市買學位房
中原地產水蔭路分行高級營業經理鐘志明介紹，近期分行成交瞭一套嘉誠國際公寓，買傢因銀行首套房認定松動而加快瞭入市的步伐。據瞭解，該套嘉誠國際公寓是面積約37平方米的單間，帶水蔭路小學學位，業主是在2007年左右一手購入，當時購入價約1.1萬元/m2，購入後一直用於出租，這種戶型的租金約3000元/月，由於有資金周轉需要所以放盤，初始放盤價約118萬元，後由於急賣，降價至108.5萬元成交。
而買傢購房預算在100萬元左右，且購入該套單間前已有一套住宅在供，但在上個月時已還清貸款。正是由於銀行對首套房認定的放松，因此，買傢看房約兩三個月，最終決定入手這套嘉誠國際公寓的單間。
置業案例二：看房兩天即入手文德路學位房
中原地產文明路分行高級營業經理陳海虎介紹，近期分行成交瞭一套仰忠街樓梯樓低層三房單位，買傢是二次置業，購房打算用於自住，該套三房面積約75平方米，總價約210萬元，折合單價約2.8萬元/m2。
買傢購房預算約210萬元，且看中該套單位帶文德路小學學位，較符合買傢要求，由於銀行首套房認定政策調整，使買傢在買二套住房的首付壓力減輕，因此，促使買傢提前還清首套住房貸款，購入該三房單位，買傢看房僅兩天左右，最終順利首付三成，按揭購房。
置業案例三："小換大" 總價405萬首付僅三成
中原地產先烈中路分行高級營業經理朱澄鋒表示，近期分行成交的一套凱城華庭電梯三房，面積約120平方米，總價405萬元，折合單價約3.4萬元/m2。由於銀行首套房認定松動，買傢最終買到自己的心儀單位。買傢原來已有一套住宅，出於改善居住環境的需要想再次置業，看房時間約有半年。
最近，銀行對首套房認定的調整，使不少買傢有機會再次享受到首付三成的優惠，無論是在減輕資金壓力方面，還是增加樓市信心方面，都加快瞭買傢入市的步伐。而這位買傢在還清瞭第一套房的貸款後，得益於首付壓力的減少，最終選擇到瞭這套面積120平方米的心水三房。
按揭案例一：首付減輕 利息減少
億達按揭業務三部總監肖婉婷介紹，客戶本來擁有1套90平方米的物業，該物業已結清在銀行的貸款，因為要改善居住，現需要購買一套120平方米的物業，以便一傢人居住，成交總價300萬元。審批過程中，隻需提供原貸款合同，結清證明，原物業的查冊表審批，最終批復瞭七成貸款210萬元，利率為基準利率。若按照舊政策，此客戶隻能申請辦理三成的按揭貸款，利率按基準上浮1.1倍執行。
按揭案例二：
結清貸款 "三套房貸"也可首付三成
億達按揭肖婉婷介紹，客戶本來擁有1套市區物業，該物業才30平方米，已結清在銀行的貸款並賣掉。以他當時的經濟能力買不起市區房，就在增城碧桂園買瞭一套物業，第二套貸款最近剛結清。經過考慮，想孩子入讀一些好學校，就在華景新城新購一套91平方米的物業，且可改善居住環境，總價225萬元。按原來政策，業主已有兩次貸款記錄，這次買房算第三套房貸，此客戶隻可做某銀行商貸，該產品要基準利率上浮1.3倍，但新政後，不但可借七成，還可享受基準利率。
按揭貼士：如何申請提前還貸？
中原地產匯瀚按揭高級業務經理莫靜表示，結清貸款可算首套房貸，因此近來多瞭不少提前還貸的客人。按照程序，按揭客戶需向銀行提出提前還貸申請，一般來說開始供樓6個月後可部分還貸；供樓1年後可全部還貸。銀行收到客戶的提前還貸申請後會進行審核，通過後將通知客戶準備提前還貸的扣款。提前還貸的扣款時間與客戶提出申請的時間一般相隔1個月左右，二胎借款怎麼貸款比較會過件有的銀行在批準還貸申請時會明確告訴按揭人士扣款時間，有的則是模糊處理，叫客戶等電話通知。
目前正在還貸的客戶中不少享有利率7折優惠，如今首套房貸款大部分是基準利率，少部分可打9.5折利率優惠。
億達按揭肖婉婷建議按揭買傢，人行的征信系統需要一定的時間才能更新信息系統，所以必須以結清證明為依據；為能挑選到更適合客戶的貸款產品，建議辦理時咨詢專業的按揭機構；央行房貸新政為限貸松綁，但目前廣州市中心區域仍受限購政策影響，持有兩套房屋的本地傢庭不可新購房屋，多套房業主仍需要通過賣出房屋才可以騰出名額購房。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-10/08154580132.shtml
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