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復地28億連摘通州運河兩地塊 建築面積24萬平

  緊接著競拍的是通州運河核心區Ⅸ-06地塊,該建築控制規模規模133500平方米,起始價15.09億元。競拍前收到五次報價,現場參與競拍的房企是天恒、K2、復地、大連一方。與上一塊土地相同,該地塊隻有復地和綠地競爭,其他房企都扮演瞭"打醬油"的角色。經過49輪競拍,復地依舊如願拿地,一日內連拿兩塊通州地塊。

二胎房貸銀行利率年息圖為北京市國土局土地拍賣現場

  新浪樂居訊 (編輯 宋雲龍 常曉培) 2014年5月6日,北京國土局公開拍賣通州區運河核心區兩宗地塊。其中通州區運河核心區Ⅸ-02地塊被復地以10.7億元摘得,折合樓面價12022元/平米,溢價率6.3%;另一宗通州運河Ⅸ-06地塊依舊被復地拿到,拿地金額達17.85億元,溢價率達18.29%,折合樓面價13370元/平米。同一天復地集團連續在京拿下兩宗土地,合計金額28.55億元,建築控制面積達24萬平米。

  首先拍賣的是通州區運河核心區Ⅸ-02地塊,該地塊建築控制規模89000平方米,起始價10.06億元。競拍前收到三次報價,參與下午競拍的房企有綠地、復地、天恒,經過11輪競拍,天恒甚至沒有舉牌的情況下,復地就以10.7億元拿地。

內容來自sina新聞

  復地(集團)股份有限公司, 是中國大型的房地產開發和投資集團,國傢一級開發資質,是復星集團的創始成員企業。 此次競拍也是北京市五月首次出讓經營性用地,在這兩宗土地後還將有西紅門兩個地塊公開拍賣。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/16房貸第二順位銀行利率多少免費諮詢試算102719091.shtml

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??胡剛:那時候車少所以出租車業發展不起來,但是過瞭這麼多年,現在這種管理模式就產生瞭問題瞭,產生瞭利益壟斷瞭,就有問題瞭。壟斷利益現在剛好是受到互聯網的沖擊,我覺得目前這種情況下,出租車的變革如果我們現在講改革,這樣的利益格局還不能打破的話,其他的變革就很難。因為老百姓希望能夠打到車,從建設智慧城市,老百姓的需求,城市的交通都需要打破,政府如果這個改革都推動不瞭,那麼其他的改革就更難。從這個角度去看,其實這個沖不破的話,那其他更大的利益改革就很難推進瞭,所以我想這屆政府的力度比較大,我是比較看好的一定可以把出租車的壟斷利益打破的,推進其他各方面利益壟斷的。

??楊宏烈:第二個也跟這個相似,就說我們現在的文教部門、醫療部門,過去的管理後勤的都是我們的後勤部。

??當時成立行業協會,我不主張政府在這方面管得太多,到政府這裡來備案,現在從中央到地方都在做行政審批的簡政放權,是大量的削減行政審批,實際上這樣的一種行政許可也是一種行政審批,如果說開放這個行業,把出租車行業和約租車行業開放,隻要你有駕駛執照,你有一輛車,你就可以加入到某個公司裡面。比如說現在有不是出租車公司,就是有一些車輛的租賃公司,甚至你也可以自己就去申請,就是一個軟件,我到這裡註冊一下就可以瞭,當然這個軟件的公司一定要負責審核這個人的車輛是合法的,他的駕駛執照是在有效期內的,這個是一個最基本的開車的資格,有這個資格之後就可以開放瞭,另外一個擔心的就是說發生交通事故之後沒有辦法維權的問題,這一點完全不是問題,因為我們的《道路交通安全法》對於這種交通事故的責任認定是非常詳細的,包括現在的黑車,那些摩的,我做瞭摩的之後如果發生交通事故,隻是摩的司機的責任,我坐瞭很多的交通工具,還沒有發現任何一個坐車的人承擔交通責任,要麼就是對方的責任,要麼就是乘坐的車輛的責任,這個在法律裡面已經有非常詳細的規定。

??第二個我在澳門的時候,澳門坐出租車我特別問澳門的出租車司機,我說你們是怎麼經營的,他說我們就是考過瞭政府的考核標準,我瞭這個門檻我就可以上路經營瞭,現在澳門的出租車好像還不收稅,因為那裡跟我們這裡不一樣,但是要考一個門檻,過瞭一個門檻完全就是個體戶的經營,上面沒有公司,沒人管他,隻有一個人管,就是你必須有證件,否則警察一查你沒有馬上就拘捕你。

??孟浩:廣州現在搞的約租車也是公司性質的,不是社會遊散的,是一個公司的行為。

??時間:2015年1月14日9:30-12:30

??朱秋利:一個是便捷,另外一個是可以議價。

??另外一個為什麼出現這種現象呢?我感覺還是壟斷的利益在作怪,其實我們以前好像也討論過出租車行業整個放開的問題,隻要我有一輛車我想從事這個行業到有關的協會備案就行瞭,沒有必要一定要出租車公司才能夠經營,這種壟斷本來就是沒有道理的,為什麼就不能夠放開,如果說放開比壟斷起來更好的話,為什麼一定要壟斷,所以壟斷並不是天然的具有它的合法性,具有它的合理性,壟斷是因為有壟斷的利益在,並不是政府管起來就好,很多企業是政府管起來才不好的,原來我們說的輕工業部,把這幾個部砍掉之後行業都好起來瞭,反而是文廣局、鐵道部等等的行業還受到限制,所以我想能不能給新興事物一個實驗的機會,如果是對的我們就鼓勵它,如果是錯的我們再去糾偏,而不是說當這種新興事物出現的時候馬上就一棍子打死,馬上說違法,違法到底違法在什麼地方?可能我們的政府機關還沒有一個很好的考察,沒有一個很好的上位法對它加以定位,它到底違反什麼法,我就說到這裡。

??我們現在出行真的是困難重重,公共交通跟不上,道路建設跟不上,城市人口劇增,尤其廣東這樣一個在全國來講的特大城市,由於它的天氣,它的產業,天氣好,產業密集,各種世界高端人士也好,什麼流動人口都往這裡來,所以搞得我們的道路非常擁擠,出租車滿足不瞭社會需要。現在又出現瞭一種新的叫約租車甚至叫所謂的專車服務,人對人的,點對點的,即時的這樣的一個互聯網約車服務,但是我註意到我們政府,北京也開始推出政府主張的約租車服務,廣州這邊已經開始在計劃運作約租車服務。

??胡 剛:暨南大學教授、廣州新型城市化發展決策咨詢專傢委員會委員、廣東省省情調查與對策咨詢專傢

??孟浩:講得非常好。

??餘以為:這個就是比政府介入管約租車更糟糕,親自經營比管理更糟糕。

??孟浩:過手的錢不少,留下來的很少。


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??正是因為召車途徑的演變,衍生出新的出租車服務,就是“專車服務”。名字聽起來頗有“專屬用車”的派頭,但從本質上仍然是載客盈利的“非正規”出租車。

孟浩:廣東省政協委員、省書法傢協會會員

??餘以為:我的觀點是現在約租車這種新興事物,政府不著急去管,現在那些利益集團之所以有需求找政府,其實前提就是新興事物是互聯網還沒成熟,約租車還沒成熟先不管,其實出租車剛剛開始那段時間也不管的,等到它這個行業成型瞭,政府再進入管理。

??結合到我們的現狀,我們的出租車的亂象,然後約租車、專車、黑車的亂象的根本原因,就是我們沒有按照市場經濟規律辦事,這是一個最根本的原因。尤其是政府的手伸得太長,政府親自組成出租車公司,政府親自發牌照,而且國有的出租車公司和交通部門、政府部門有著千絲萬縷的利益聯系,這個是他們不願意放手的原因,為什麼不願意放棄國有的出租車公司呢?就是因為它有利益在裡面,沒有利益誰搞?沒好處誰幹?所以說怎麼樣打破這個利益鏈呢?打掉這個利益鏈其實就可以解決這個亂象,互聯網約租車其實就是對國有的出租車公司一個嚴重的沖擊,所以現在交通部下達一個政策說私傢車不能參與經營,私傢車能不能參與經營?我覺得政府有它的考慮,但是也未必不能,比如說過去一直講的拼車的問題,剛剛趙律師說我是一個人開車來的,有人朝這裡走我能不能帶他一段,或者我的小區正好和我一同走,但是沒有車,我帶他一段,他願意給我出點汽油費什麼的,你說這是私傢車經營還不是經營呢?就是我們政府在思考問題的時候,不是用市場經濟規律的方式,而是用政府的觸碰某些利益沒有的角度看待這個現象,所以我個人認為出租車行業是最適合個體經營的行業,就相當於賣牛仔褲,隻要性價比高的我就買,出租車也是一樣的,如果性價比不高我就不買瞭,最多吃一次虧。

??編者按 出租車作為廣州城市的重要運力,是市民日常出行的重要之一。出租車行業經過瞭多年的發展,近年來明顯的變化。從傳統的“揚手即停”,到瞭後來的電話召車,直到當前最新通過互聯網的軟件召車服務。

萬慶濤:華南城市研究院城市公共政策研究中心主任?

??餘以為:對,當中比如像安全隱患,像有些對社會秩序造成影響的,對這些不正常現象進行制約。我們現在的互聯網約租車恰好避免瞭宰客,私下的黑車很可能宰客,但是約租車正好解決瞭這個問題。約租車其實是更大范圍的,廣州現在的城市范圍也在擴大。

華南論語129期推動互聯網時代城市 專車服務

??孟浩:不僅國有經營,香港也有私有經營。

??再舉一個例子,廣州也有一次出租車罷工,準確的說應該叫做出租車行房貸2胎利率貸款全省皆可處理動,那個我去看瞭一下,也說得很準,他們是野車,不是針對的份子錢,也是通過輿論控制達到自己想要的目的。

??孟浩:現在開始,我受委托,城市論語第129期在這裡舉行,這次題目叫推動互聯網時期的專車服務,互聯網時期是什麼概念?大傢都清楚,不需要再解釋瞭,這裡這個題目我認為定得非常好,體現瞭我們當今的大時代,大環境,信息時代整個社會管理的層面上,我覺得互聯網時代真的就是超越瞭我們以往的任何管理的一些模式、方式和手段,通過互聯網的形式再落實到我們城市居民出行這方面。

胡 剛:暨南大學教授、廣州新型城市化發展決策咨詢專傢委員會委員

??孟浩:你認為我們這裡有什麼目的呢?分析一下。

??谷正中:我們這裡都是一種建議瞭,所以我們要糾正這個輿論場,我們要糾偏。

??趙紹華:最近國際的油價一路下跌,我們作為司機來說很歡欣鼓舞,但是油價每次下跌,我們的政府部門就開始增加消費稅,它的理由就是說如果不增加消費稅,那老百姓用車用多瞭,我們的環境污染就會受到一個極大的影響,所以我們政府要把汽油和柴油的價格穩定下來,讓老百姓的消費保持在一定的水平,不去增加污染。

??萬慶濤:我講一個我自己的經歷,我沒車之前也坐過私傢車,我覺得很方便,打個電話就可以瞭,說它黑車也行,就是自己的車,這是我的一個經歷。

??第四個,從智慧城市低碳出行來說,我們一邊走到一個城市出租車打不到,一邊是很多私傢車在開,這是能源浪費,空間浪費,如果他能夠載客,那等於就是節約能源,節約道路空間資源。

??所以我覺得這四個方面應該是產生瞭一定的變化,但是我們也要回顧一下歷史,我們出租車從開始發展開始,印象比較深當時的出租車不跳表的,宰客現象很嚴重,後來走入正規的管理,有出租車公司,處罰比較嚴厲,那時就把比較雜亂的出租車市場規范化瞭,規范化瞭以後出租車行業就發展瞭。

??鐘 炬:華南城市研究院地產文化研究所所長、研究員 ??

??楊剛:這個就是慢慢異化。

??在目前的情況下,我認為在確認非法的同時,但同時可以留出其他的口子,比如說進行收集意見慢慢的做,做的過程中剛剛很多的專傢提瞭很多的意見,進行一個準入制,那擔心的無非是安全問題,那就要求你達到什麼什麼樣的條件,保險是多少,駕齡是多少,人要到我這裡培訓,達到這些條件我就允許,一旦出現問題永遠不允許做這個行業,並且罰到傾傢蕩產,這是一個需要不斷完善的過程,也不是把出租車公司一下打倒,就說讓互聯網狀況下的專車,就是私傢車的運營,和出租車的運營,不斷的進行配合,那麼出租車公司也會找到自己,就是我不是收份子錢的,我是有信譽和有保障的。

?———————以下為直播內容,專傢觀點不代表本網站立場———————

??孟浩:然後從政府觀察的同時,目的是什麼?是為瞭給社會提供更好的服務,是怎麼能夠保障約租車乘車人的安全。

??萬慶濤:我的意思是說可以個體經營,但是也可以報團經營,相當於行業工會這種的,這種沒有什麼份子錢,就是說自我聯合起來的經營方式。政府應該與時俱進,順應這個形勢的發展,順應互聯網時代的發展,制訂一個標準,就像澳門那種你這個人想開出租車,你就來考試,考試合格瞭就開,或者按章納稅,我們肯定是要稅的,至於管理確實可以通過行業工會或者什麼方式,或者你用一個備案也可以,但是到政府備案也沒有問題,到交警備案也沒有問題,但是至於怎麼經營政府不要插手,照章納稅就是合格的,至於交通事故什麼車都可以出現交通事故,這個不用談,但是政府應該完全的把這個市場通過制訂一個標準規范化真正的規范起來,甚至可以允許私人、私傢車,隻要投入運營,拉一次屬於就像哪個人寫瞭一篇文章得有稿費,然後讓你交多少稅,你私傢車隻要想搞你就到這裡來,運營一次就交稅,反正就是說通過這種市場化的思維方式,順應市場經濟規律的方式來進行規范和管理出租車、約租車、專車等等這些,我想這個市場就會慢慢的好起來,至於說有的時候突然出現什麼新興事物,尤其政府總是想管起來,這種管理思維本身就是不符合當代政府行為的,政府就是應該提供服務,如何讓這個市場更規范,而且如何把利益讓給勞動者,而不是從勞動者身上挖,我認為現在國營的出租車公司就是剝削出租車司機的一個東西,應該徹底的打破。就說這些,謝謝。

??谷正中:我是聽瞭幾位前輩,從我的職業的角度說一下,我是一個網絡媒體人,也負責網絡內容這塊,我從第一個角度是這件事情為什麼這個時候曝出來,從傳統媒體人的分析來說,這是相關部門轉移視線,人民日報、新華、央媒齊齊轟份子錢,沒幾天就來瞭專車整頓,就是想引導輿論,說明他們在控制輿論場,把份子錢的視線進行轉移,現在發現份子錢在報道中也會遇到一些障礙,在這個過程中,說明我們現在不要小看利益集團,他們很厲害的,知道利用輿論場去主導輿論,然後有利於它這邊。

??另外我提兩個看法,也是參與進來。第一個希望廣州市交通委員會的人員把我們的意見帶回去,希望保護我們的歷史文化,海上絲綢之路的人文景觀。現在我們已經寫瞭報告瞭。

??其實我們現在剛剛出現的約租車事情,就跟當初的阿裡巴巴剛上市一樣,你想如果阿裡巴巴這個公司在廣州其實根本就起不來,阿裡巴巴其實就是偷稅漏稅搞起來的,歸根到底來講就是政府放任,這個約租車這個事情政府何必管呢。其實剛剛你說的美國的約租車,其實這個是在中國同樣的出現有這種需求,其實早就有這種需求,像番禺郊區,像華南板塊那些地方沒有出租車,那裡是黑車承擔著約租車的責任,那些在人口密度低的地方不可能去尋接,尋接一定是在廣州、香港這種的市中心,那郊區對出租車的需求來自哪裡?那就是沒有約租車隻好找黑車,現在有瞭約租車之後,恰好把黑車容易正規化,政府其實隻要備份一套軟件,你就可以在網上去觀察然後再介入。

??第三點,建立廣州市出租車行業咨詢監督委員會,出租車管理和服務問題長期得不到有效的解決,其中一個重要原因是市場壟斷利益作怪,出租車行業進行全面改革,必須引入社會參與和監督才有可能推動,廣州市近年來由政府主導成立瞭公私委等社會組織在一些領域發揮瞭比較好的作用,出租車行業也需要成立這樣的委員會,由政府主導部門、企業、司機、專業代表、市民代表共同組成,負責參與和監督出租車行業的改革、牌照的發放、價格的調整、行業的標準、誠信評價、準入退出機制等事項,相信通過改革市場解決司機收入問題和行業管理問題,那麼廣州的出租車行業創新發展將會對老百姓提供更好的服務。

??孟浩:這裡有一個前提,就是在廣州,據瞭解,出租車在誕生的那個時期起,當時我們國內還沒什麼資本,都是引入的香港資本,當初有一些承諾,現在關鍵是政府在承諾這塊說,你要我給你按需求投放出租車數量的話,那幫司機和公司就有意見,說你不能取消我的經營權,否則我的利益就受到影響,現在就在這個互聯網的時期,剛剛我們說到如何用社會的力量和管理的思維轉變來和利益的集團進行抗衡,進行力量的博弈和利益的博弈,一個是力量,能不能推動這種變革,利益的博弈就是通過政府對社會現實問題的分析,在這個時代所需要的這種變革來怎麼樣去把利益重新分割,我覺得政府在推動社會管理,提升社會管理水平,運用手段方面要擺正,不偏不倚,我既考慮利益集團的問題,又考慮社會需求的問題,然後從中 找到一個平衡點,應該是這樣的。

??但是我們好多的城市對於拼車的現象,以前也是有過禁止的,我記得幾個城市是不允許拼車的,哪怕被拼車捎上的那個人拿幾塊錢的成本,燃油費用,也被認為是經營行為,你沒有運營許可,你個人來說沒有開經營車的資格,那就是被認定為違法的。作為我們現在的專車服務來說,可以說比當時的拼車更進一步,它是一種有程序、有組織的、規模化的讓我們的私傢車增加它的一種效率的方式,它的好處就不用講瞭,剛剛可能大傢都講瞭很多,其實我們不用腦子去想想都能夠感受到它帶來的好處,幾個人坐一輛車和一個人坐一輛車是什麼概念,好處很多。為什麼會出現我們的四個一線城市,現在有三個一線城市表態,約車行為是違法行為,隻有深圳現在沒有表態,我估計可能也頂不太久瞭。

??谷正中:再說第三點,這種專車的服務隊以後來說是十分十分重要的,譬如說我有一輛車,到瞭65歲退休瞭,退休瞭以後我又不是公務員,我也是一個糟老頭我也有消費,這個怎麼辦呢?這個時候新加坡的開出租車的都是老頭,這個時候我為什麼要掛靠出租車公司呢?我有一輛車,我就再利用一下去上網掛牌,我交易瞭之後給你錢,或者整個社會管理很好的做起來,那我可能一個月多兩千塊錢,這對我是一個很好的傢用,以後我們在座的都有一輛車,都會老,而這輛車可能就是給我們再生產,給我們再消費的一個很好的工具,這個平臺就顯得十分重要。我在各位前輩面前就說這些。

??主持人: ??

??那專車是什麼模式?專車就是一種信息充分對稱而且透明的模式,就說我通過互聯網知道哪裡有乘客,而乘客也知道離他最近的地方有專車提供,這種模式應該是最先進的生產力,必然這種模式會取代前面的黑車模式,因為它的成本是最高的。另外是出租車的模式,所以出租車的形式要繼續生存下去的話,必須要引入專車的模式,另外還要打破壟斷,因為你再壟斷的話又有新的專車出來,新的專車出來政府是禁不瞭的,為什麼禁不瞭?因為我在互聯網隻提供信息就完瞭,這是另外一個法律,它符合互聯網的法律就可以瞭,後面的營運是怎麼回事就不管瞭,那反過來政府也杜絕不瞭黑車,所以從這個角度來說,到瞭移動互聯的時代,政府不能再通過高壓等等的手段杜絕黑車和專車,既然做不到,我覺得政府最好的選擇就是順應這個時代的變化,把壟斷的體制順手打破瞭。所以我覺得政府順應時代改革,符合三個代表,這才是最佳的選擇。

??第二個從互聯網的角度說,如果按照這個思維來做的話,滴滴打車那些人都要抓起來判刑,為什麼?國傢也沒有允許,馬雲一開始就要抓起來,為什麼?因為國傢不允許在網上賣東西,你還搞平臺讓大傢賣。馬雲為瞭它的公共利益,他自己會規避這種風險,所以市場才是最好的一把手,我一做有風險瞭我整個平臺的建設怎麼把這個風險規避,淘寶有尋店的,一作弊就關閉瞭,賣毒品就關瞭並且舉報,它有一種大數據,用雲的概念來管理,所有的數據一看就看出不合理的,你賣的東西不利於我們社會穩定的就關掉,我相信我們專車的平臺也會規避這些風險的。2015年肯定是一個非常大的創新年,好像專車也掛網上瞭,網上預約,這是一個非常信息對稱的問題,這是互聯網給我們帶來的就是創新,過去不能做的人傢做的比你好,就是利用互聯網的需求,市場最核心的就是需求,我們的專車就很好的解決瞭這些問題,我們現在應該是支持這件事,支持他們怎麼做,解決社會資源,社會資源太小太小瞭,太多太稀缺瞭,我們道路資源如果有專車很多問題就解決瞭。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-14/09585960947835192262899.shtml

??朱秋利:我談談,這次北上廣城市叫停專車服務,這個主要是因為出租車行業長期以來存在著乘客不滿意、社會不滿意、司機也不滿意這種奇怪的現象,這些問題我覺得集中起來就是出租車行業的管理和服務上,從中可以看出現行的出租車的行業管理和服務體制已經不適合當前社會發展的需要,必須進行全面改革,這裡講的全面改革就是從政府部門配制資源轉向由市場配制資源,由政府說瞭算轉向市場說瞭算,開放市場控制壟斷,通過公平競爭提高服務質量,另外就是從經營方式,由企業經營單一服務轉向多種經營方式,多樣性服務,滿足市場的需要。在行業管理上,從政府主導轉向社會公共部門監督。

??餘以為:自由撰稿人

??再一個就是打個比方,相當於現在的國有的出租車公司,相當於把牛仔褲的經營者們另外成立一個國有公司,把他們管起來,每個人給我交份子錢,否則不讓你賣牛仔褲,這個道理是一樣的,所以說政府根本沒必要插手出租車行業。政府要不要規范呢?那是肯定要規范的,不能亂來,但是規范不是直接插手,所以為什麼十八屆三中全會講,讓市場在資源配制中起決定性作用,我個人的理解就是說出租車行業的資源配置應該由市場來決定,更好發揮政府的作用就是政府怎麼樣與時俱進、自我革命,把出租車的國有的公司,我認為要解散,個體戶的經營可以個體經營。

??

??陳浩東:廣州市客管處科員 ?

??我提三點具體的建議,第一個開放市場,近五年每年投放6000個營運牌照,改革要以市場為導向,根據市場的需要控制牌照,按照住建部的要求,大城市出租車萬人擁有量不低於20輛,北京市6.6萬超過30輛,廣州1700萬人隻有2.2萬輛,萬人隻有不到3輛,廣州是國際商貿城市,經濟發達地區,社會對出租車需求大,按萬人擁有30輛都不多,有五、六萬輛出租車也是正常的,所以比如說像臺北市隻有270萬人,有3萬輛出租車,比廣州還多8000輛,萬人擁有是111輛,廣州隻有13輛,不到100人就有一輛臺北市,運作很正常,廣州萬人擁有輛不到13輛,從數量上來看再增加一倍都難以滿足社會對出租車的需求,因此解決出租車行業問題首先要根據市場的需求增加投放輛,放開市場需求。廣州每年應該增加6000輛牌照營運,直到明顯的環節打的難,再進行總量控制。這是第一點。

??第二點,就是政策創新,減輕司機負擔,有條件的允許個人車行。在分配政策上要體現按勞分配的原則,現行的分配政策過於保護企業的牌照利益,司機負擔過重,個人勞動收入與創造的價值不成比例,這種分配政策不利於司機健康安全的服務,必須調整,有的司機十幾個小時,這是違反《勞動法》的,很多司機長期疲勞駕駛,必須要調整分配政策,可以借鑒臺北市的做法,允許在出租車行業工作一定年限,無不良記錄的司機個人申請牌照,作為經營的一種方式成為個人車行。通過多種經營方式,讓企業在市場競爭中降低成本,減輕司機負擔,吸引更多更好的司機加入形成良性循環,提高服務質量,出租車行業應重新修訂行業標準,建立誠信評價體系,行業準入退出機制等,行業政策要創新,這是第二點。

??下面請餘以為先生講一下。

??孟浩:下面看看哪位發言一下。

??胡剛:我也說兩句,我是第一次參加論語活動的,我先介紹一下,這位是餘以為老師,還有我們學校的老師,是廣東亞太創新經濟研究院李子監理事長,歡迎他們兩位。

??後來我一想這確實是一個偽命題,非常謬論的偽命題。為什麼這樣說呢?就拿我們的出租車行業和我們這次的打的專車來說,我們知道我們現在基本上就是一個汽車國傢瞭,汽車的擁有量也很高,我相信今天很多人都紅專廠都是開車來的,反正我是一個人開車來的。那一個人來也是開一輛車,占有瞭馬路資源,消費瞭柴油資源,還對於這個空氣造成瞭污染,我相信也是一樣的。

??可能現在約租車這個事情政府太著急去介入,這個反而被利益集團認為政府可以被利用,我舉個例子像阿裡巴巴,阿裡巴巴為什麼在上海和廣州不能註冊,因為這兩個地方的政府太強勢瞭,不讓它偷稅漏稅。

??對於這個新興事物我們怎麼看,是不是一定把它作為一種運營的方式來界定下來,就需要一個運營的許可證來規范呢,我想這個新興事物當它出現的時候,還沒有形成規模的時候,我們怎麼樣去看到它的成長,怎麼樣去規范它,我非常贊同餘老師的觀點,現在我們就是去觀察它,看看它到底給這個社會能夠帶來什麼樣的好處,能夠帶來什麼樣的弊端,我記得廣州市說它非法的原因有幾個,一個就是許可證的問題。

??沒有經營的資質,另外一個是將來發生交通事故或者什麼事情沒有辦法維權,讓我們不做這種約租車,假如將來發生交通事故到底是誰的責任,這個問題我相信都能夠去解決。這個政策問題,在這種新興事物出現之前,我們沒有把它作為一種運營之前我們先觀望一段時間,如果說將來它的好處明顯大於弊端的話,我們可以采取備案制度,就是說隻要約租車想參與到約租車的范圍裡面,我就到行業協會去備案。

??楊宏烈:廣州大學教授

??1月14日,華南論語專傢組將對推動互聯網時代城市“專車服務”發展進行全面剖析,新浪樂居將為您現場圖文直播,敬請期待!??

??今天是我們華南論語129期,我們關註城市公共事件和公共政策,以前我們經營的都是我們自己的議題,這次我們把政府的代表邀請過來,媒體也是這次有更新的,但是政府方面來參與的也有,這次前置協商利率是屬於政策官方的,這個就是互動,這個氣氛比較好,所以我們以後也希望有更多的政府部門來互動,還有媒體朋友,歡迎你們。

萬慶濤:華南城市研究院城市公共政策研究中心主任

??張仁瀚:區域經濟發展戰略顧問

??孟浩:從社會車輛的保有量來講,然後道路的資源來講,然後低碳排污、停車場地很多很多的,甚至補貼傢用等等的,可以改善一下傢庭生活。

??第三個,我們現在的城市進入互聯網時代,已經很開放瞭,這個管理還是很傳統的管理,應該打破瞭,現在的互聯網信息確實很厲害,你看對媒體的影響很大,很多紙媒都變成網站,對教育的影響也很大。現在你看對出租車行業影響也很大,就是說互聯網原來做不到,現在可以自己約車過來,這個就是互聯網。

??同時另外一個問題是出租車司機很辛苦,一天工作12個小時、10個小時,這個也是一個問題。

??鐘炬:我先講一下,首先第一個,我們現在的出租車壟斷體制不符合三個代表,為什麼呢?司機掙錢難說明不是先進生產力的代表,乘客打車難說明不代表廣大人民群眾的利益,從這個角度來說也有被打破的可能。因為我們在看一個互聯網最大的特點是什麼?就是信息的透明、即時,就是瞬間反應和對稱。在這個前期下才有可能使一個出租或者運輸市場達到一個充分的平衡,或者資源配置達到最佳,出租車是一個信息半對稱的模式,就是我們乘客知道他是營運的,而且是不是空車一眼就可以看出來,但是出租車司機並不知道客戶在哪裡,所以要滿街跑,一方面有很多的空載費用,但是最後空載成本也是乘客付瞭,當然也制造瞭很多的碳排放,不環保。

??其實黑車的成本比出租車更高,它是所有的信息都不對稱的,就是說我一個打車的根本不知道他是黑車,黑車的人兜來兜去也不知道誰是乘客,所以他的成本也更高,但是黑車為什麼會出現?就是因為出現瞭壟斷,那我們怎麼判斷出現壟斷呢?很簡單,如果在市場經濟的條件下,在一個正常市場下,出租車司機掙錢容易,意味著市民打車難,如果市民打車容易的話,證明出租車司機掙錢難,如果同時出租車掙錢又難市民打車又難的話,這說明由於有壟斷的存在,故意制造供給不足,所以從這個角度來說,正因為有這個原因,黑車的出現是什麼?黑車的出現就是對供給不足的一種市場的反應,這種市場反應政府的力量,政府的能力是永遠禁止不瞭的,從現實來看政府也沒有實際辦法把黑車完全杜絕掉。

鐘 炬:華南城市研究院地產文化研究所所長、研究員

??楊 剛:廣東三正律師事務所合夥律師

??孟浩:那時候車也少,現在車很多。

餘以為:自由撰稿人

??這裡我多說一句,廣州的約租車服務是我在2013年先提出來的,提出來以後我跟交委的主任都有過溝通,並且面對面的溝通,對照美國的一些約租車的情況,然後廣州用一年多的時間來研究這個約租車服務,最近準備要出臺,現在社會已經超越瞭我們政府的約租車服務瞭,已經通過我們的手機軟件,來真的進行一個約租車服務,現在約租車服務在全國有些城市已經開始瞭,現在帶來瞭什麼現象呢?就是真正的出租車運營的公司也好,司機也好,大傢都從各自的利益角度去考慮,在這些利益上講,我想可能出租車司機跟出租車公司的利益是一致的,你們這些車上路服務就影響我的載客運量瞭,影響我們的利益和收入瞭,現在有些城市在打擊這些事情,廣東也出現這些情況,也出臺瞭一些政策,說廣東出臺的政策比任何一個城市省份都更狠,所以今天我們這些所謂的社會人士,都是關註公共社會服務的熱心人士,就這個問題大傢有感而發,有些什麼主張,我們在這裡進行暢所欲言的交流,我們的交流也特別邀請瞭廣州市交委的出租車行業管理的同事來參加聽取我們的意見,他們可能不發言也可能發言,歡迎你們發言,不能發言的也希望把我們的意見帶回去,能對政府的制訂政策和采取的管理手段,對我們的社會服務方面能夠有所推進。

??我覺得可能大傢在談論過程中可能對政府有一些批評意見,我相信我們現在的政府都很開放開明,願意聽取社會的意見,希望大傢還是認真的思考和發言。

??楊 鵬:華南商報評論員

??孟浩:不能因噎廢食,我這句話很重要,比如說劫色、搶劫這種問題可能會發生,但是不是主要的矛盾,會有潛在的風險,怎麼把風險降低是需要研究的。

??近日,專車服務究竟是合法經營還是屬於“黑車”一事在很多城市鬧得沸沸揚揚,個別城市甚至出現瞭出租司機為抗議滴滴專車下調起步價而集體罷工的事件。專車服務的本質是什麼,其和傳統出租之間的矛盾折射瞭什麼經濟現象?

??孟浩:廣東省政協委員

??楊宏烈:我今天也不需要多講瞭,以上幾位先生他們從理念上、管理上、市場運作的機制上,以及我們政府在體制上,都把這個問題攤開談瞭,對我來說是一個很好的學習機會,我非常贊同,我越聽越興奮,就說明我們中國不是沒有好的思想,主要是現在這種制度壓抑住瞭,始終把它擺在一個落後的狀態,使我們這些好的東西不能發揚光大,阻礙瞭社會的發展,這是我第一個體會。

??第二個,還是一個感想,就說目前我們的改革天天在喊,喊瞭好多年,始終沒有一個實質性的案例,如果做一個樣板怎樣打破壟斷,怎樣直接讓公民掌握管理,政府就是制訂政策的,制訂合理的規章制度的,就把你的制度檢測好,公平、公開、公正,人人不管是誰都有話說,都有標準,按照這種模式社會來運作,從一個基本的公民一直到上層社會的頂端,這樣的運作我們這個社會肯定就是太平無事,那就是很良性的,現在這種狀況又不公開,政策不公平,管理人員有一些偏差,決定的是片面的利益,制訂的目標已經異化瞭,口口聲聲是為人民服務,但其實不是的。我覺得目前這個事情要搞好瞭,是對我們整個今後實實在在的改革的一個破冰之舉,這個意義很大。趁現在的形勢要讓社會波動一下,老是空洞的喊改革,沒有實質的運作是令人失望的。

楊宏烈:廣州大學建築與城市規劃學院教授

??談錦釗:廣州市社會科學院研究員

??朱秋利:是經過黃埔古村嗎?

??楊鵬:是的。

??朱秋利:因為我插一句話,香水公園(音)那裡有一個高架路,現在政府都很後悔,那個高架路把整個那裡的風水和景觀都破壞瞭,所以希望這種事情最好不要再發生瞭。

??楊宏烈:這是一個,希望你們交委能夠改變一下。

??孟浩:這個跟交委沒關系,跟建委有關系。

內容來自sina新聞

??孟浩:這樣,這個我們可以下來再探討,出租車的問題還有沒有?

??楊宏烈:我就說到這裡,不說瞭。

??楊剛:是這樣的,現在我簡單講一下,對於大傢的觀點,我基本上是贊同的,但是我認為有一些還可以修正的地方,這個出租車問題實際上已經持續瞭很多年,就像一開始像孟常委說的2006年開始的,隻不過到現在集聚的時間更長,問題更多,在互聯網的沖擊下問題更緊迫瞭。

??在專車的問題上,一方面我認為出租車的模式在當初它是有它的積極意義的,從現在來講我們也不能一棍子打死,因為出租車公司的存在畢竟也是一種管理體制,這種管理體制在一開始的時候並不是說是來收份子錢的,但是在發展的過程中慢慢的份子錢演變成越收越多,從幾百到六千,一步一步的壓榨,讓司機慢慢從廣州人變成湖南人,然後變成河南人,變成四川人,然後一步一步的壓榨,現在已經到瞭司機承受的極限,這實際上是一種異化,出租車公司本身的存在並不是為這個東西來的,但是發展成瞭這個樣子。出租車公司存在的目的是對駕駛員進行招聘,然後進行考核和培訓,對車輛進行年審、技審,保障所有的利益,確保相關的保險各方面到位,但是經過這麼多年的發展慢慢的已經異化瞭,實際上它的其他的管理已經流於形式,甚至已經變成瞭它的牟利的工具。我們如果說要讓它回歸到本位,就需要通過一種市場競爭,現在這種專車的出現就是一個契機,來進行沖擊。

??我認為對於目前的專車來講,實際上在法律上我比較喜歡較真,說到底是什麼問題,現在目前就是三大大城市以及交通部都發文瞭,但是一致認為這是一個非法的東西,這個東西從法律人的角度來講這沒有問題,確實是非法的,隻不過在法律上我們經常講,一個東西實際上目前的規定是這樣的,但是有可能不合理,那麼我們應當進行變化和改變,但是我們拖瞭十多年瞭一直不改,改到現在的時候互聯網突然出現瞭,這個目前就變成瞭像一個火山口一樣,各個城市現在很多的出租車司機進行罷運,就逼迫著你做這個事情。

??胡剛:對,這個是嚴重的社會不公平。

??孟浩:職能部門給出租車公司規定一個份子錢的額度,這些錢本身就不符合道理的,憑什麼一個公司對一個車收錢呢。

??論壇嘉賓:(排名不分先後)??

??孟浩:要重新審視你物價部門代表政府,你憑什麼定這個價格,你搞得出租車司機起早貪黑,吃飯吃不上好飯,上廁所都上不瞭,要不就亂尿,要不就憋著。

??楊剛:就是慢慢放開之後,出租車司機和單純的專車會形成良性的競爭,然後找到各自的本位,出租車司機將來也可以回到自己的本位,可以更加有保障和信譽,這樣他會找到他的市場,有他的生存空間,然後專車有他的生存空間,這樣就是一種正常的狀態,也是我們今天所討論所期望的東西,我希望是這樣的。謝謝。

??張仁瀚:我是張仁瀚,是區域經濟發展戰略的顧問和企業發展戰略的顧問。前面的社會人士表達的意見都從社會需求和社會要求方面講得比較多,我就幹脆換一個位置,換到從相關的政府管理部門和利益相關方和利益擁有方的位置看這個內容。

張仁瀚:華南城市研究院城市商業地產研究所所長、研究員

??劉浩銘:廣州市客管處科員 ?

??孟浩:我想從約租車這個角度,我們先定一下它的好處在哪裡,然後可能有哪些問題。

??下面我先談一下出租車的事情,最近我也跑瞭好多城市,昆明、重慶、蘭州,也就是最近一個月,大連四個地方,其中一個感受就是打的打不到,已經不考慮打的瞭,根本打不到,現在這個問題,這個矛盾已經在城市裡面非常突出瞭,一方面是老百姓打的打不到,城市的交通成瞭問題,特別是外地人到這個城市去,打的更打不到,因為他不知道這個城市的規律,比如說廣州什麼時段打的打得到,什麼時候打不到,我還可以找,外地人到一個城市打的打不到,但是外地人到一個城市最需要的就交通工具,而且一個城市常規的20%的流動人口打的也打不到,本地的老百姓打不地,外地出差旅遊的人也打不地,這是一個問題。

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內容來自sina新聞



??長沙晚報訊(記者張懷中通訊員張恬)前日下午,位於馬王堆商貿區的輸變電樞紐——110千伏五一(德政園)變電站正式合閘送電,困擾這一片區3萬多居民、1萬多商鋪多年的用電瓶頸得以緩解。

建融宜蘭五結建融馬王堆萬傢商鋪解除供電瓶頸



??近年來,馬王堆、德政園發展較快,用電量急劇上升,受供電能力限制,每到用電高峰,周邊多條電力線路不堪重負,經常引發故障,周邊居民的正常供電受到影

響。而五一變電站的投運,可新出24回10千伏電力線路,向沿線送電,為德政園、馬王堆供電區過載的電力線路減負降溫。

??國網長沙供電公司一直規劃在這一區域建設變電站,並於2012年選址、開工。由於多方面的原因,這一輸變電樞紐建設一直難以進行。經多方協調,該變電站

於2014年4月恢復建設。為盡量減少對周邊居民的影響,該變電站在建設中采用國外品牌變壓器,整個變電站處於全封閉狀態,並增設瞭防噪音隔離墻,總體造

價比正常情況高出20%,是新型的環保型變電站。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-12/08095971429547298843631.shtml

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??第一,行業利潤率下滑會倒逼房企加快擴張。在利潤率下滑和成本上升倒逼下,行業內每個企業、每個領域唯有做大規模才能安身立命。那些繼續專註住宅領域的房企,像碧桂園,必須更快地擴大住宅銷售才能確保利潤不下滑;那些做商業地產、旅遊地產多元化的房企,持有物業的擴張會加快,住宅物業的擴張也不可能停下來;至於在房地產領域外搞多元化的房企,也絲毫沒有減少擴張的熱情。轉型成功的房企是少數,因為沒有哪個領域能承受得住如此多的房企一擁而上。即使成功轉型,也隻能說一次性住宅銷售對企業變得不重要,而在所轉型的領域,必須力爭規模上遊才能贏得一席之地,就像彩生活近年在O2O社區增值服務領域保持強勁擴張態勢以確保細分領域地位一樣。無論是住宅開發、商業運營,還是其他多元化領域,除非房企退出,否則必須力求規模擴張。

??白銀時代,房企規模是否已不再重要?筆者認為,規模在任何行業、任何領域都至關重要。受利潤率下滑倒逼,大規模標準化定制,行業兼並加劇,高效的資本證券化運作,產業和服務全面集成,以及營銷創新和價格傾銷等因素刺激,白銀時代標桿房企規模擴張很可能會比黃金時代更加劇烈。筆者認為,房企規模擴張的動力源,主要集中在五個方面。

陳開朝白銀時代,房企規模擴張會更劇烈

內容來自sina新聞

??在白銀時代,房企在任何一個領域競爭,規模都至關重要。房企規模擴張會變得更加容易,同時變得可“預”,不可“求”——隻有那些擁有技術成本優勢、資本運作優勢、產業服務配套優勢的房企才能成為規模之王。(作者為中國房地產信息集團研究員)

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/08185966720964619452877.shtml

??第三,資產證券化將讓房企擴張插上雙翅。中國房企金融運作模式從過去的債務杠桿主導,到之後的股權合作流行,再到未雲林土地貸款來的資產證券化運作,是十分明顯的趨勢。在債務杠桿擴張、股權擴張、資產證券化擴張下,房企擴張動能將依次提升一個數量級。以債務杠桿擴張為基準,房企凈負債率達到100%,杠桿率已很高,資金鏈運營大多已較危險;如果借助股權擴張,通過與人50%:50%股權合作,可達到同樣效果,卻能顯著降低開發成本和風險;而在資產證券化運作下,擴張動能會瞬間擴大,譬如主導運營的房企掌握10%控股權,剩下90%都進行資產證券化,那麼擴張效率較100%杠桿率房企提高8倍。筆者認為,隨著經濟增速換擋下調、銀行存貸量萎縮,國傢為防止房地產投資下滑,肯定會加快資產證券化進程。如果銀行按揭信貸MBS化和房地產開發運營項目資產證券化同時釋放,房企資產證券化運作會成為主流范式。

??第四,合並重組、股權兼並將成為行業“新常態”。一旦整個行業停止擴張,那麼房企之間的合並重組和兼並收購將會常態化。2014年,整個房地產行業銷售7.63萬億元,有近9萬傢房企,平均每傢約0.8億元銷售規模。而百強房企銷售額接近3萬億元,如果百強房企年均增長10%~20%,那麼相當於每年平均會有3500~7000傢平均水平的房企被擠出市場。換句話講,白銀時代,部分房企加速成長,更多房企會不斷萎縮,將是“新常態”。如果規模萎縮,房企資金運營容易出現問題,在擴張無望下,會更多地選擇賣項目和股權,乃至尋求被整體收購,讓資本運作的房企憑借收購快速壯大。另外,發展定位和經營理念接近或互補的房企之間會主動選擇股權合並以壯大自身。

??第五,白銀時代,大盤開發將更加頻繁。在新型城鎮化大開發階段,產業新城運營商是傳統房企最好出路。產城運營對企業的規模運作能力更加苛刻。目前業內知名的專業產城運營商如華夏幸福、大連億達、聯東集團,每個項目少則一、二平方公裡,多則幾十平方公裡,甚至上百平方公裡,對應的住宅開發體量動輒幾百萬平方米。近年上述企業已開始全國化的高速擴張,將吸引更多傳統領域的房企加入這一行列,會推動擴張體量提升一個數量級。


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??第二,大規模工廠標準化定制將推動標桿房企飛速擴張。白銀時代,房價趨穩和利潤率下滑會倒逼房企成本管控、精細化管理,進而引發技術變革。而移動互聯網和萬聯網與標準化工廠制造結合將讓大規模個性化定制被快速響應成為可能。目前技術已不是問題,關鍵是成本。以萬科為例,推進住宅工業化多年,目前成本依然比傳統現澆工藝高10%,仍不宜大面積推廣。如果政府願意作催化劑,給予住宅工業化企業切實的政策優惠,如稅率減免5%~10%或獎勵10%容積率,使成本劣勢轉化為成本優勢,行業立即就會進入大規模工業化制造時代。目前相對於傳統現澆,萬科工業化預制能節省60%的時間,所以一旦全面啟用,萬科等技術領先企業可以憑借超快節奏飛速擴張。從工業制造經驗數據看,隻要規模上去瞭,成本自然會下去,進而觸發“成本縮減-售價降低-周轉加快-規模上升”連鎖反應。

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  中秋臨近,華潤置地山東大區推出"月滿華潤 • 為愛圓夢"的公益土融嘉義太保土融活動,號召員工、業主及全社會共同關註自閉癥兒童,奉獻愛心籌集善款籌建音樂教室,用音樂"圓"星星的孩子一個夢。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-15/17102909102.shtml

  兒童孤獨癥(又稱"自閉癥")是一種兒童廣泛性發育障礙性疾病。患者拒絕與他人交流,行為和興趣狹窄,並且重復刻板,這種持續終身的精神類殘疾往往給傢庭帶來巨大痛苦。他們是一群天真可愛的孩子,卻像來自遙遠的星球一樣,與人格格不入,一人一個世界,獨自閃爍,人們也稱他們為"星星的孩子"。

內容來自sina新聞

  我國目前約有60-180萬自閉癥兒童,很多孩子因為各種原因得不到及時康復治療,而被普通教育學校拒之門外,得不到正常的教育機會。幫助自閉癥群體更好地適應社會,需要全社會共同努力,華潤置地山東大區也希望能盡綿薄之力。為此,華潤置地開始一系列的倡導和捐助活動,先後在山東山西8個城市的員工內部組織義賣募捐等活動,並走訪山東山西8城中的自閉癥康復中心,看望自閉癥兒童,和患兒零距離接觸,同時邀請華潤業主和傢人一起加入到募捐和訪問活動中來,讓更多人瞭解這些星星的孩子並幫助他們。

  大量研究表明,患有自閉癥的孩子能顯示出獨特的音樂能力,盡管他們對外面的世界漠不關心,但對音樂大都表現出極大的興趣,有些孩子甚至具有超強的音樂感和驚人的辨音能力。國際權威機構研究發現,"音樂療法"目前是國際上最先進最有效的對於自閉癥的幹預性療法。通過音樂,可以發掘自閉癥孩子的獨特潛力,提高他們的情感表達和積極的社會交往。但目前,大多數自閉癥機構缺少接受音樂治療的條件和機會。為此,華潤置地將在前期充分走訪調查房貸二胎是什麼利率多少免費諮詢試算的基礎上,為8個機構,近800名自閉癥兒童恢復機構籌建音樂教室,力求用音樂療法給這些孩子長期幫助。同時華潤置地還為奉獻於此事業的特教老師和部分貧困傢庭送去瞭慰問和關愛。

  作為全球500強品牌企業,華潤始終奉行"踐行社會責任,做優秀企業公民"的理念,以各種方式回饋社會,每年在賑災、扶貧、助學及環保等領域捐助過億元。今年中秋,華潤置地山東大區8城聯動,員工業主齊心協力,以音樂為媒,用愛相連,凝聚更多社會力量,讓自閉癥兒童獲得更多社會關註與資助,希望能讓更多患兒和傢長獲益。

華潤置地山東大區為800多名自閉癥兒童籌建音樂教室
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戴德梁行中國列亞太房地產投資存量首位

  戴德梁行6日發表的《MoneyintoProperty2013亞太區報告》指出:2012年,亞太地區房地產投資存量整體上浮8%,成為全球房地產投資存量唯一增長地區。以當地貨幣計算,中國憑借15%的顯著增長,超越日本成為該地區最大的市場。

  戴德梁行研究人士認為:亞太地區仍是全球經濟的亮點,預計至2017年國內生產總值年均增長將達5%並將超越其它地區。在多數市場呈現較低的債券收益率和增長強勁的基本面作用下,區域的房地產相對價值已達到8年來的最好水平。澳大利亞的歷史最低回報率和中國的租金增長前景使中國及澳大利亞成為最熱門的房地產市場。

  戴德梁行亞太區預測主管白麗琪表示:"2012年,亞太地區的新興市場在房地產投資方面表現優異,臺灣、香港與印度增長強勁,而日本也出現4年以來首次正增長,漲幅為1%。依托中國這個最大區域市場的強大經濟實力,亞太區房地產投資將持續推動全球市場增長。"

  該報告披露,2012年,全球房地產投資存量整體增幅為1.5%,亞太地區表現超群,歐洲和北美房地產投資存量有所下降。亞太房貨利率試算地區將繼續推動全球經濟增長,2012年其房地產投資存量增幅達8%。澳大利亞和日本市場增長疲軟,澳大利亞同比從7%下挫至4%。新加坡在亞太房地產市場中表現超群,為投資者提供瞭一個具有較高流動性的市場。

  亞太地區商業投資交易額繼續保持強勁勢頭,交易量(不包括土地交易)在2012年增長瞭21%,跨區域投資活動的比重翻瞭一翻。香港及日本投資交易額增長顯著,分別增長40%和17%。

內容來自sina新聞

  據戴德梁行調查,大部分投資者預期全球各區域會有0-9%的投資回報,北美地區的預期更高,而42%的受訪者預期亞太區回報率將達到10%至19%。不過,市場缺乏合適的投資物業、大部分業主以自用為主,以及業主不願放盤等因素,都使投資者在亞太市場買入物業難度加大。新加坡市場具有流動性,但缺乏規模;澳大利亞、中國和日本擁有較大市場但缺乏流動性。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news紓困貸款業務/2013-05-07/08112172415.shtml
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??事實上,在綠地大面積發展超高層產品的同時,中海、恒大、金地、萬科、龍湖、復地等一大批開發商也選擇進軍商用物業市場,並一度將其作為新的增長點。

??除瞭商辦市場,開發商也在尋找其他新的增長點。但林波介紹,無論是碧桂園積極拓展的海外市場,還是華夏幸福的產業地產市場,抑或是養老地產領域,目前都處於培育期,遠遠沒有成熟。

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??同樣的情況也適用於教育地產、醫療地產、旅遊地產以及方興未艾的白領公寓等新興地產種類。一方面這些領域都存在巨大的市場需求和發展機會,另一方面,開發商在這些領域的資源、人才以及投融資經驗並不充分。





??來自券商的統計顯示,專攻產業地產的華夏幸福今年的銷售額已經超過500億元,是A股市場上不多的完成全年銷售任務的房企之一。此前《每日經濟新聞》記者曾報道,旺盛的需求導致物流市場租金回報率持續上升,整體投資回報率已經超過住宅和商業。尤其是資產證券化,正在一步步由傳說變為現實。產業地產等不能分割散售的房地產產品,有機會通過打包上市或者發行REITs等方式完成自有資金的迅速退出,從而獲取可觀的回報。

??新增長點尚未成熟

??世邦魏理仕2014年10月發佈的 《2014年第三季度中國房地產市場回顧》顯示,上海、北京、武漢、重慶等城市商業地產未來6個月的新增供應預計都將超過40萬平方米,二線城市供過於求的市場現狀仍將延續,對優質租戶的爭奪將愈演愈烈。未來兩年,二線城市還將迎來大量自用型總部寫字樓入市。



??來自融創的銷售數據顯示,融創上海公司的合約銷售額達到270.73億元,是2014年融創取得715億元合約銷售額的主要收入來源。盤點融創的熱銷項目可以發現,除瞭一部分是由融創和綠城的合資公司從土地市場公開拍賣獲得之外,大部分項目是融創通過收購上海市場的中小房企項目所獲得。而這些企業不僅給融創提供瞭項目,也帶來瞭市場份額。



??克而瑞副總經理林波道出瞭背後的原因:和住宅市場相比,商辦樓的供應過剩更為嚴重。除瞭城市核心區域的地標性寫字樓,非核心區域的寫字樓銷售去化速度都很慢。大部分開發商很難像綠地那樣在各個省會城市拿到核心區域的地塊,又能發展成超高層的城市綜合體產品進行快速銷售。

??不僅是二線城市,即使像上海這樣的核心商務城市,寫字樓也有供應過剩的風險。戴德梁行在總結2014年市場時分析,2015年上海甲級寫字樓供應約172萬平方米,其中浦東、閔行、黃浦、虹口等區域供應急速攀升。除此之外,各核心區不斷有項目入市,各大新興商務區也有大量項目供應,如大虹橋CBD、新江灣板塊等。

綠地模式難成樣板 房企規模增長遇瓶頸

??龍湖地產品牌總監許桐琿認為,未來大的開發商主要還是靠吞噬中小房企的市場份額來實現業績的快速增長。



??億翰智庫首席研究員陳嘯天表示,那些拓展新業務的企業,探索過程中也伴隨著一定的代價。比如,花樣年為瞭培育彩生活板塊,主體開發業務至今仍維持在百億元左右,並沒有太大的突破;另一傢嘗試在商業領域發力的房企,近4年來始終維持在400多億元的規模,同期,世茂和碧桂園的規模已經一飛沖天,即便是規模原來稍小的陽光城、藍光地產、海亮,如今也是倍速成長。

??但是截至目前,除瞭龍湖的商用物業銷售額能達到業績總額的兩到三成,大部分的開發商的商用物業銷售額占比還不到兩成,有些房企的商用物業甚至對銷售額沒有任何貢獻。

??行業兼並日趨頻繁












??億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東指出,目前確實有幾個不錯的領域,產業地產就是其中之一。城鎮化仍然是中國經濟發展的重要趨勢,而城鎮化的前提是產業化,所以產業地產會有很大的發展潛力。





??1月1日,綠地宣佈2014年銷售額達到2408億元,較2013年的1607億元增長接近50%。其中,商辦類產品的銷售額增幅達到90%,是促成綠地“超車”萬科成為行業新老大的關鍵。

??但是,產業地產開發的門檻更高,對企業資源有限,又缺乏投融資經驗的住宅類地產開發商而言,產業地產的投融資模式完全不同,運作思路也大不一樣。在這一背景下,傳統住宅開發商向產業地產轉型是要承擔一定風險的。



??綠地的案例,讓一些對行業前景感到迷茫的房地產人士看到瞭新的機會點:商辦類物業銷售。但《每日經濟新聞》記者調查發現,綠地靠商辦類物業實現千億規模的快速增長路徑,並不適合大多數中小房企效仿。



??戴德梁行董事、中國區寫字樓部主管沈潔分析:“受經濟增長下行壓力及寫字樓供應量加大的影響,未來寫字樓成交、租金及空置率將迎來挑戰,競爭加劇。”



??探索新業務需要付出較大代價,不去探索又會錯失新領域的快速增長機遇,房企需要做出一個艱難的選擇。



??林波甚至告訴《每日經濟新聞》記者,由於商辦市場的潛在風險大於住宅市場,他們已經建議開發商短期內不要向商辦市場新增投入。

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??面對上述兩個選項,更多的開發商作出瞭第三種選擇,即通過蠶食中小地產商的市場份額壯大自己。









??克而瑞的統計顯示,2014年銷售排名前100的房企,銷售金額和面積集中度分別達到38.37%和22.43%。從金額集中度來看,TOP10企業從2013年同期的13.72%上升至17.19%,增加瞭3.47個百分點;TOP20及TOP50企業同比也分別提升瞭4.27和5.42個百分點。



??陳嘯天認為,如果不出意外,三年內房企50強的銷售門檻將至少提升到200億元。未來房地產市場的並購機會越來越多,越是行業排名靠前的企業,通過並收擴大規模的可能性越大。

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??然而,這種靠蠶食其他企業市場份額而取得的規模增長,能有多大的增長潛力卻需要打個問號。從2014年的數據來看,在行業排名前十中,恒大和融創的住宅銷售金額增幅最大,但也沒有超過35%。因此,房企若想延續地產黃金時代的高速增長,僅靠吞並幾個中小房企的市場份額恐怕遠遠不夠。



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??商用物業嚴重過剩

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/07135959094419461554400.shtml

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銀行全面收緊房貸 北京兩銀行首套房利率上浮5%

  記者從多傢中介機構獲悉,春節前後銀行悉數上調首套房貸款利率,以工農中建為首的國有商業銀行均上調首套房貸款利率至基準利率,春節前的8.5折貸款優惠基本絕跡。而光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基準利率的基礎上再上浮5%。

  另一傢國有大行相關負責人告訴記者,銀行已經觀察到房地產貸款的風險瞭。房地產貸款此前一直被銀行視作優質資產,但在經濟下行、貨幣政策緊平衡的環境下,風險急劇上升,銀行對房地產貸款的理解已經發生瞭變化。"雖然各傢銀行依然受理房貸申請,但並不好批,房貸按揭壓單現象嚴重。"

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  >>分析

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  以100萬元30年期貸款計算,在利率打8.5折的情況下,月供為5720元,30年總利息為105.9萬元;而當利率上浮到1.05倍時,信用借款月供為6571元,30年總利息將多出30萬,達到136.55萬元。

  除瞭利率和額度上浮外,目前從銀行拿到貸款也非常困難。"以往是一個月期限能拿到款項,但現在額度什麼時候能批下來還真不好說,年後各銀行住房按揭貸款額度都很緊張,沒有銀行可以保證貸款批下來的時間期限。"一位國有大型銀行的信貸人士表示。



  提高房貸利率相當於變相漲價

  北京中原地產市場總監張大屏東枋山農地貸款偉表示,銀行信貸可以說是影響房地產市場最關鍵的因素。從房地產發展的過往看,信貸收緊的年份房價一律下調,而信貸相對寬松的年份,房價則一路高漲。"今年房價必然不會出現如去年的大幅上漲。"

  張大偉認為,信貸應該差別化對待購房者,在目前市場情況下,剛需入市的原因更多是對價格再上漲的恐慌。此外,購買房地產避免資金貶值的需求也明顯影響瞭房價上漲。這種情況下,提高首套房貸利率,其實是變相的漲價。



??其實,融創在公告中提出的上述調整方向與此前市場猜測的融創與綠城之間基本達成的方案不謀而合,即宋衛平連本帶利還錢“回城”,交易終止,倘若宋衛平不能按時還錢,融創及九龍倉將合夥收購宋衛平與壽柏年所持有的剩餘18.55%股份,此後宋衛平將徹底退出綠城。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-02/08045945336463666496676.shtml

??融綠平臺怎麼辦

??繼上次融創發佈公告提出“將對並購做出調整”後,融創在昨日發佈的公告中稱:“本公司正在考慮可能調整收購事項,當中可能涉及在全數退還本公司已支付的代價後終止收購事項或對將予收購的標的股份及其他條款做出調整。可能的調整須得到本公司股東批準或在收購守則下可能會造成影響。倘若本公司根據可能的調整繼續進行收購事項,則本公司疑與另一方合夥進行。”

??正因此,融創昨日公告中提到的擬進行美元有限定息票據的國際發售也被看做是為全面要約收購做資金準備。關於發債用途,融創中國表示,打算以擬發行票據所得款項凈額為集團現有債務進行再融資,或會應市場狀況變動調整其發展計劃,可能會重新調配擬發行票據所得款項的用途。



融綠收購案再升級:融創欲找拍檔全面收購綠城

??通俗理解,融創“可能的調整”有兩個方向:一為宋衛平全數退還融創已經支付的近50億元款項後,融創將終止收購交易;而如果上述方案無法實現,融創將考慮引入合夥人完成交易。

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??嚴躍進進而指出,九龍倉目前持有綠城中國24.313%股份,而融創與九龍倉共同發起全面要約收購綠城,能否得到香港證監會的審批也要另當別論瞭。“作為香港本土上市公司,九龍倉深諳港交所的各項規定和操作守則,不論下一步與融創如何合作,其違反香港證監會相關規定的可能性還是很小的。”

??合夥收購的N種可能

??其實,在此輪融創與綠城的股權交易中,九龍倉的態度表露始於對上海融創綠城投資控股有限公司的力保上。此前有消息稱,在宋衛平反悔之初,融創中國董事長孫宏斌同意取消交易的條件是,宋衛平將上海融綠50%的股份轉給融創,即融創完全擁有融綠平臺。

??“九龍倉肯定不會同意宋衛平犧牲上海融綠來換取回歸的。”而克而瑞上海機構研究總監薛建雄曾向北京商報記者表示,上海融綠平臺是綠城旗下最優質的資產,如果將這部分資產交給融創,同樣持股上海融綠平臺的九龍倉就等於失去瞭來錢最快的板塊。

??上海融綠之所以成為融創和九龍倉兩傢都垂涎不願放棄的對象,是因為上海融綠成立之初就吸收瞭綠城最優質的8個項目,目前包土地貸款台南西港土地貸款括上海黃浦灣、盛世濱江等12個上海項目都在融綠平臺,另外蘇州、無錫、杭州幾個合作項目也含金量較高。並且該平臺待貨值過千億,其上海土地儲備就超過200萬平方米。



??在九龍倉的力保下,目前融創與綠城的股權之爭並未觸及上海融綠平臺。一位接近融創的業內人士也表示:“這些項目也都是由融創操盤,綠城之於此是財務投資的角色,因此隻要融綠的項目賣得好,綠城獲得的收益也可觀,所以從宋衛平方面講,也不會對融綠平臺再有什麼企圖瞭。”

??不過,在經歷瞭一輪股權爭奪後,上海融綠雖未被波及,但是隨著融創與綠城兩傢股權交易的破裂,是否會影響融綠平臺此後的正常運營,進而導致融綠平臺的終結,目前尚且未知。

??自今年5月融綠雙方宣佈並購協定以來,綠城另一股東九龍倉卻一直在以低調沉默應對交易,但由於其並列第一大股東的特殊身份,關鍵時刻九龍倉也不得不站出來穩定事態的發展。

??(北京商報)

??九龍倉成最大可能



??但也有另一種市場猜測認為,如果香港證監會裁定交易雙方為一致行動人,融創不得不發起全面要約收購,因此此次融創公告提出的“合夥進行”指的是和九龍倉一起發起要約收購,即雙方需要各拿出資金收購餘下股份。

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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-05-31/08352237025.shtml

  鄉林集團目前在大陸落子的項目多位於二三線城市。賴正鎰說,兩岸開放後,他就到北京考察,當時的想法是,要到大陸市場,北京是第一站,但錯失瞭 很好的機會。1998年,他帶著100多名臺灣建築商到北京考察,那時的地塊可以說是隨便挑。但他隻想要故宮旁邊的南池子那片地,那些年一直在弄這個項 目,後來因為北京申奧、保護胡同等需要,這個項目黃瞭。

建融雲林水林建融  過去20年多次痛失拿地良機

臺灣資深地產商大陸樓市至少再興旺20年

  綜合體項目不應止於復制

  大陸人到臺灣置業者會多起來貸款信用

  賴正鎰認為,雖然與以前相比,現在進入得付出更大的代價和成本,但開發商是"買高賣高,買低賣低"的,開發商就是賺個應得的加工費。他說,大陸的房地產行業繼續發展20年沒問題。

  但賴正鎰也直言,對於臺灣的一些人,的確害怕臺灣樓市會像香港樓市一樣被炒高,所以兩年前,當局就制定瞭相關規定,但不論怎樣,大陸人在臺置業增多的趨勢變不瞭。文/肅靜

  後來還在北京談瞭好多地,曾經看好朝陽區,在朝陽區談瞭幾塊地,當時土地還沒有招拍掛,但他不知道簽瞭協議就有效,沒敢簽。

  賴正鎰說,"我20多年前到大陸時就看好北京、上海將超越日本的東京,但真沒想到大陸的經濟發展這麼快。是我錯估瞭。2008年世界金融風暴發 生後,大陸出臺瞭四萬億元的救市計劃,大陸的經濟和樓市又往上走。所以從2008年後,我改變想法,全力進入大陸。但是,我也會非常小心,到目前為止隻有 青島、南京項目落地。"因為大陸的土地已實行"招拍掛"瞭,拿地競爭激烈,隻能步步為營。從看好地到拿下地塊,都是好幾年,比如桂林項目,拿地時長達6年 半。

  臺灣一資深地產商判斷--

  對於目前大陸房地產市場風行的綜合體項目,賴正鎰多地考察後,對不停地復制"很心痛"。他說,什麼土地"長"什麼房子,開發商本身要有概念。鄉 林集團從2011年開始計劃10年內在大陸開30傢涵碧樓。但涵碧樓不會搞復制,要保證每個項目都有各個城市的特色。他說,"很多人都喜歡說涵碧樓是七星 級酒店,其實我更喜歡把涵碧樓定位為文化創意酒店,因為每個城市和每個地塊的特點各有特色,未來涵碧樓酒店我們將全部自持,住宅、酒店式公寓、寫字樓會銷 售,商場會銷售或大部分自持。"

  臺灣鄉林集團董事長賴正鎰是個審慎投資的資深地產商,臺灣著名的七星級酒店涵碧樓的開發持有人。過去20年,他一直在"要不要在大陸開發房地產"上徘徊,今年,這個從業數十年的臺灣地產商,終於開始瞭他在大陸開發房地產的十年計劃:那就是十年興建30傢涵碧樓酒店。今年10月,其在大陸的第一傢酒 店--青島涵碧樓將正式開業。按照賴正鎰的判斷,"大陸樓市至少再興旺20年"。

  賴正鎰表示,非常希望大陸居民來臺灣置業,但有"543條款"(大陸居民在臺置業貸款最高為五成、每年最多居住四個月、購買三年後才能賣出)的 限制,且房產證辦理很麻煩。從2002年臺灣開放大陸居民置業,截至去年的統計,隻有二十六七戶大陸居民在臺購房,且多是配偶為臺籍或是在臺有親戚。此 外,這些來自大陸的人士是以香港、新加坡等名義買下房產的。最近兩岸正在洽談投資保障協議的一些細則,臺灣正在制訂投資移民法,預估之後大陸人到臺灣置業 的會多起來。

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