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主持人：下面有請北京科技商務區副總經理，2胎房貸是什麼缺錢急用哪裡借錢北京寧科置業總經理王玉龍先生演講。
第十屆中國寫字樓綜合體發展論壇(實錄之二)
在我們研究兩年多的基礎上，重點推進整個區域交通路網和場站，資源中心RMC項目，同時對於北沙河和南沙河水道的治理，也列入瞭議程。包括燃氣分佈、能源分佈和電力體系建設，包括數字化，我們都有非常多的思考。所有的保障在這個階段已經考慮到瞭，包括道路，將來新城的建設就不會像北京目前CBD的狀態，也不會像目前的望京這麼分散、這麼零亂。到瞭望京，可能大傢迷路的會比較多。
現在變成什麼模式呢？就是大傢在逃離CBD。逃離的是高昂的交通代價、高昂的租金成本。同時中關村、亞運村外溢的企業，經過十幾年的發展，逐漸由中小企業發展為大型企業，或者已經在中小板塊上市瞭，這些企業為什麼要逃離或者外溢呢？就是他們有不同的需求，他們已經不滿足於普通的辦公模式，已經以更高的標準在選擇自己未來的辦公。所以我當時在研究商務遠去的時候也提出一個理念，未來的辦公一定是以人為本的。所以我提的是未來的誘惑，一定是工作模式。
王玉龍：在董教授、毛總包括聶會長之後演講，壓力比較大。我是新人，很多人也不認識我，不認識的話也就膽大，無所謂瞭。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/10132546536.shtml
在小的空間范圍內，剛才我講的是大的區域佈局，我們會考慮非常多的，包括小街區的設計。同時在小街區設計之內，我們也會考慮路網的設計，包括小街區內本身這個建築物的規劃，比如大的環境不好，創造小的環境，整個中央的位置會有兩萬平米的中心公園，圍繞著中心公園會分佈它的一些產業，比如住宅、寫字樓、商業等等配套。未來的商務園區一定是從5A級向5O級轉變的過程，當然5A級的元素在5O級的元素裡也會存在，大傢更註重的是空氣，更註重的是花園式辦公，更註重的是自由開放的一種可以交流的園區的模式，但是自己辦公的這種形態裡是一種私密的空間。同時這個園區裡一定能給各個企業提供一個交流和發展的平臺，創造更多的機遇。所以這是我當時提的理念，5A級向5O級轉變的模式，大傢一改朝九晚五上班的模式。
我給大傢播放一段短片，大概五分鐘，未來北京看哪裡，往北看，北面是真正形成北京核心的項目，就是衍生出來的第四代商務園區的一種模式。
第十屆中國寫字樓綜合體發展論壇(實錄之一)
這是什麼原因呢？我們當初在規劃產業結構的時候並不是很合理，沒有想到我們的人口導入這麼快，發展這麼快，所有資源都導入到一個點上。在經濟發展和城市建設中，如何把城市的功能實現集中於一體，實現產城融合呢？這是值得我們思考的。
我講的未來商務園區，就是第四代商務園區是怎麼樣的過程？從2000年開始，大傢都在說國貿，國貿剛剛形成，當時人口的湧入，包括車輛的購買，還沒有到給城市造成極大負荷和壓力的階段。現在圍繞著國貿商圈、寫字樓，我所謂的寫字樓至少能稱得上4A級或者5A級的寫字樓有45個，45個寫字樓是什麼概念呢？它的存量是450萬平米。我們上下班的過程中，大量人口從通州湧入到CBD，從南城、南城、西城等各個方向集中湧入到CBD，給CBD造成的壓力是什麼呢？實際在我們沒有修朝陽北路和兩廣路之前，我們隻有二環、三環和四環，所有的湧入都以這四條主幹線湧入到CBD國貿橋的附近，那能不造成二環、三環的大擁堵嗎？
我沒有放這個片子之前，都不知道TBD是怎麼回事，也不知道未來的TBD是怎麼回事，通過這個片子大傢有一個初步的概念，在未來十年中，TBD這55平方公裡的土地上，將承載著北京市外溢的一些企業，包括世界上一些科技企業、創新企業、能源類、IT類等企業的進駐，將為北京真正帶來活力，同時也引領著未來的商務園區的模式。
我通過北京科技商務區這個片子跟大傢介紹一下未來商務園區的模式。之前大傢在二環看的是金融街，三環看的是CBD，四環看的是中關村。而這個TBD的位置正好在五環跟六環之間，總規劃面積55平方公裡，分四大功能板塊，其中有一千公頃的生命科學園，1100公頃的科技商務中心區，460公頃的科技金融島，南沙河和北沙河形成的區域，還有1190公頃的港。
當時的倉儲園的概念，是以工業園、物流園、倉儲園為主。第二代商務園區是研究園、科技園、孵化園。第三代是企業園。第四代是生態智能園。之前我們也調查瞭很多國外的項目，包括新加坡啟匯城、馬耳他的一些項目等等。我們把它定義為第四代商務園區是生態智能城，一定是復合型的，在商務園區裡解決瞭居住、交通、城市配套等一系列問題，一定是引領目前的生態和科技的理念。
2010和2011年我們經過市政府的會議，正式確定為如何開發北京的北部區域，如何把昌平區和朝陽區兩個區域帶動起來。2011年6月15日，我們把整個TBD列為北京市重點項目，是以李市長為組長，TBD在北部研發服務於高新技術產業帶上。這個區域有天通苑、回龍觀，天通苑是70萬人口，回龍觀是160萬。如果把這些人導入到TBD裡，而不是每天通過八達嶺高速導入到北京主城區裡。總體占地面積55平方公裡，投入總資金量大概在1800億，目前已經開發兩年左右時間，已經陸續整理出幾個中心區的地塊，同時這個地塊也逐漸在上市。我們從一級開發的土地整理到產業招商，到融資，一直到二級地產的開發，現在一級開發已經初具規模。
第十屆中國寫字樓綜合體發展論壇(實錄之二)
(播放短片)
我們也會提供很多技術，比如地源熱泵、水源熱泵等等。我們也會做一些會議空間的設計，把整個城市的佈局連接起來。
第四代商務園區我們做瞭一個規劃展覽館，第四代商務園區的雛形，如果大傢有興趣的話可以去我們那裡看一看。目前我們做瞭一個規劃展覽館，在溫度水城的對面，未來就是這樣的模式，開放的、包容的、可以交流的，工作的誘惑、活力之城。
最後總結一下。未來的商務園區一定是以人為本，綜合要考慮交通、基礎設施建設、服務設施，把它與政府的一些平臺有機結合起來，才能真正實現產城共融，實現產業的導入。希望大傢有機會多關註北京科技商務區，未來十年將會引領北京經濟發展的方向。謝謝大傢。
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我想給大傢再分享一個案例，就是富力城。大傢在的這個位置是富力城，當時拿地的時候是32億，摘得瞭一個地王。富力城現在也叫泛CBD，它周邊是勁松和雙井，承載的人口是40萬，但是周邊的人均商業面積隻有0.68平米，北京市平均水平是0.78，國際上的水平是1.2，所以無論是商業配套還是居民的基礎設施配套，遠遠達不到。現在也造成瞭東三環堵車，必堵在雙井。周邊大概40萬的人口，在上辦班高峰期，也堵在目前佈置不合理的三環路的雙井橋。這些問題是什麼造成的呢？就是規劃。不單單是房地產規劃的規劃叫規劃，而是整個城市在大的體系構建中出現瞭問題。
內容來自sina新聞
第十屆中國寫字樓綜合體發展論壇(實錄之三)
第十屆中國寫字樓綜合體發展論壇(實錄之四)
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本文導航
- 第十屆中國寫字樓綜合體論壇
- 中國房地產學會副會長陳國強演講
- BOMA中國國際資產管理專傢Gabriel Franco
剛才聽瞭董教授和毛總對未來房地產走向的預判，啟發比較大。剛才很多領導，包括教授談的觀點都是頂層設計的觀點，更多是在房地產頂層設計上我們未來是怎麼樣的模式，當前市場是什麼樣的狀態。今天劉總當時說是寫字樓綜合發展論壇，未來的寫字樓是什麼樣的，在新型城鎮化推動下，未來寫字樓是什麼樣的模式和狀態。今天在我的介紹裡，大傢更多的瞭解的是這方面的內容。
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