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  在自住房運行過程中出現的"插曲",是很多開發商所始料未及的,但又似乎從過去的歷史中有跡可循。

  一位不願透露姓名的自住房項目開發商向21世紀經濟報道記者透露,該公司有超過50億的自住房存貨待消化。盡管項目早已具備銷售的條件,但復雜的分配環節阻礙瞭項目銷售。"棄購"時有發生,而重新選房、猶豫不定的人群拉長瞭交易周期。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/08382936355.shtml

  相比參與政策性住房建設可能獲得的融資便利,微薄的利潤更易打擊建設者的積極性。有些企業已經選擇悄然離場。2010年北辰實業(北辰香麓)(601588.SH)的凈利潤大幅下滑,主要原因是大量參與保障房建設。年報顯示,2010年,北辰實現營業收入55.64億元,同比上升14.76%,但凈利潤下降瞭65%至2.03億元。這主要是由於北辰福第這個保障房項目的毛利率隻有5%,同時,它的銷售面積又在2010年占比66%。

內容來自sina新聞

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  某自住房項目開發商為瞭縮短資金回籠時間,起初並不接受混合貸款的購買方式。混合貸,是指購房人在申請購房貸款時,同時利用公積金貸款和商業貸款。如果能用混合貸,就可以按照最低額度繳納首付款,還可以讓一部分貸款享受公積金貸款的低利率。通常情況下,公積金放款時間為45天,商業銀行按揭放款時間為15天,但混合貸款的放款周期有時會延長不止一倍。但迫於輿論壓力,該項目最終可以使用混合貸的方式。

  延長交易時間的不僅僅是因為貸款,頻頻發生的棄購成為更棘手的難題。正常情況下,一個自住房項目從開始網上申購,到最後搖號選房,中間大概要經歷2個月左右的時間,然後,申購者要與數萬人競爭名額,搖中瞭也可能因為沒有選到喜歡的戶型而棄選。一旦出現棄購,需要重新搖號。

  既決定不瞭將項目賣給誰,也決定不瞭銷售價格的開發商,正眼睜睜地看著時間吞噬利潤(財務成本隨時間增加)。有此遭遇的不止一位開發商,北京幾傢國企甚至有更大量的待售自住房。

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  和時間賽跑的生意

  對於開發商來說,從拿地到進入實際銷售快則6個月,慢則一年以上。"這中間一旦出現市場下行,自住房的價格優勢降低之後,申購者就會拿著放大鏡來挑剔項目的缺點。"亞豪市場總監郭毅表示。

  她進一步分析,受制於已確定的售價,開發商必定會充分控制自住房的開發成本,這造成自住房在地段位置、戶型設計、配套建設等方面的諸多不足。今年上半年有段時間,部分剛需商品房項目低價入市,價格優勢本已不太突出的自住房,再因品質問題備受購房者的質疑,從而致使棄購率居高不下。

  現在已經出現申購人群不足以覆蓋自住房項目全部房源的局面,但未售房源究竟是政府回購還是面向市場公開發售,並無定論。"如果推向市場,後續肯定還需要追加營銷推廣成本。"郭毅說。

  北京自住房項目開發商面臨的最大考驗,不是波動的市場帶來的風險,而是時間。分配時間的"拉長",使許多開發商快速去存貨的美夢落空。

  截至9月30日,北京已推出48宗自住房地塊入市,另有兩宗自住房地塊尚在掛牌售賣,即將入市。其中,3個項目房源已售罄,3個項目正在進行網上申購,2個項目申購結束待審核,15個項目審核結束待搖號,4個項目搖號待選房,其餘項目處於待審核狀態。

  自去年11月北京首個自住型商品房項目恒大禦景灣開始網上申購後,剛需客群逐步流向自住房市場,今年以來自住房項目的入市更為集中,造成北京剛需市場交易量快速下滑。

  亞豪機構副總經理任啟鑫觀察到,年初商品住宅尚未出現調整跡象時,市價7折的自住房的價格優勢得以充分體現,剛需人群要麼選擇申購自住房、要麼持幣觀望,普通剛需盤的購房客戶與自住房申購人群基本重疊,因此出現剛需盤購房客戶迅速減少、成交下滑的現象。在此壓力下,包括房山長陽、良鄉以及通州臺湖等部分剛需盤紮堆的區域,房價下跌幅度加快,由年初的25000-28000元/平方米普遍回調至16000-20000元/平方米,與自住房之間的價格差距開始不斷縮小。但隨著自住房價格優勢減弱,購房者回流商品房市場,剛需盤市場占比重回3月水平。

  前述自住房項目開發商和21世紀經濟報道記者交流時表示,之所以拿自住房項目是因為,如果還想在北京的市場上保持一定的市場份額,必須參與自住房項目建設。自住房項目幾乎全部為商品房項目配建。48個自住房項目的建設者中,既有國企也有民企,但更多是國企。不止一位參與自住房建設的開發商認為,自住房的分配制度需要完善。

  北京市房協秘書長陳志早前在接受公開采訪時指出,"自住房是調控邏輯下的產物,不是民生保障下的產物,是為平抑房價出臺的。"早年為瞭平抑房價,北京市還曾大量建設限價房。相似的遭遇是,2009年第一批限價房搖號配售工作結束時,1.4萬戶限價房配售傢庭中有2490戶傢庭放棄瞭選房機會,棄購率達到瞭20%。

  許多房企並不拒絕履行社會責任,但他們同樣也對自住房設計存在困惑和異議。常常"大聲"說出想法的華遠地產(華遠九都匯)董事長任志強,在與21世紀經濟報道記者交流時指出,企業在拿地時,既要竟爭房價,還要競爭自住房數量,未來5年如果售賣自住房還要向政府上繳30%收益。在建設環節、分配環節上,自廉租房、限價房大量建設時未能解決的難題,現在依然未解決。

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  本報記者 荊寶潔 北京報道

在市場與保障之間穿行開發商受困 自住房

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