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??目前,房地產年度開發投資達9萬億元、施工面積超過70億平方米、年度銷售面積13億平方米,這些指標相比2008年翻瞭一倍多。由於房地產關聯著60%的固定資產投資、關聯著60%的實體經濟產業、關聯著60%的銀行貸款。哪怕是些許下滑,由於強大的基數效應、關聯效應,房地產對於“保底”和邁向“新常態”的沖擊都非常明顯。即便未來經濟增長和財政要去除房地產依賴,但在未來若幹年,如何穩住這個“龐然大物”,讓其在歷史的頂部上維持幾年,不至於快速下滑,減緩其對於固定資產投資、上下遊傳統產業被動“去產能”、銀行貸款質量的沖擊,將是國傢在樓市政策上的基本思路。

??2014年,在限購限貸相繼退出、扶持性政策不斷推出的情況下,樓市不僅不像過去幾年 “一有刺激便雄赳赳、氣昂昂”,而且疲態盡顯,全國樓市成交規模在2014年下滑瞭10%,一線城市下滑15%。這說明,樓市供需格局正在從過去的供不應求轉向供過於求,多數城市庫存壓力太大,市場整體對於政策刺激的彈性下降瞭。對於開發商來講,未來市場機會集中在人口凈流入的一線和二線重點城市。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/07205959096130632729510.shtml





??購房需求的趨勢性下降,意味著住房占傢庭資產高達70%的比例也可能是最高點。盡管重點城市、城市核心區域房價還可能會上漲,這一比例會有差異,再加上政策托底,未來這一比例下降緩慢,但整體下降的大趨勢不改。隨著資產證券化的推進,城鎮居民傢庭資產有望從“磚頭化”向“證券化”轉變,這是樓市在存量時代的第五個特征。

??第二個特征,就是行業關鍵指標將呈現“弱勢增長”到“弱勢回落”的平滑走勢。盡管勞動年齡人口和婚齡剛需人口進入下行通道;城鎮傢庭平均擁有住房1.02套/戶,在建未售住房可解決1.5億人的住房需求,2胎房貸利率比較怎麼貸款比較會過件住房供求基本平衡或略顯過剩,但在“政策適度刺激”的思路下,未來幾年,通過棚戶區改造、改善性住房消費、完善住區配套、收購商品房做保障房等,依然可以保持房地產銷售面積、房地產開發投資10%左右的增速。即便未來幾年會下滑,在政策“托底”的作用下,也不會大幅度下滑,5%左右的個位數緩慢下滑是大概率事件。







內容來自sina新聞

??建融新北林口建融(作者為深圳市房地產研究中心研究員)

??過去10多年,無論供應多少房子,似乎都滿足不瞭狂熱的需求,除瞭強大的居住需求推動外,房價上漲帶來的可觀資產收益是最重要的力量。當今,居民收入差距不在工資,而在資產收入差距。本在同一起跑線上的兩個人,就因為一個人炒瞭幾套房,從此兩個人的收入差距就若天壤之別,這一財富效應驅動下的需求,是造成樓市供求長期失衡的主要因素。在經濟邁向新常態的過程中,緊縮地方債務和預算制度改革,將從根本上破除地方政府依賴土地,進而推動房價上漲、造成貨幣超發的局面,基於投資目的的購房需求開始退潮。目前樓市整體供求格局已經逆轉、住房需求基本解決,基於居住目的的住房需求也開始消退。







??2014年,一線城市住宅用地的出讓金達到3500億元,同比增長54.8%,溢價率41%。但是,2014年全國300個城市土地出讓金同比則下跌瞭27%,溢價率隻有10%。土地市場的分化說明,開發商補庫存僅限於重點城市,即便是廣大的二線省會城市,樓市庫存消化的壓力也非常大。樓市的有效市場區域在進一步收窄,在熱點城市的熱點片區,未來土地拍賣出現“天價”,應該不是奇怪的事情,這是樓市在存量時代的第三個特征。



??樓市進入存量時代後,新增土地開發的空間已經見頂,以復制圖紙開發見長,靠土地溢價賺錢的開發商,若不轉型隻有死路一條。樓市在向“新常態”過渡過程中,開發商一方面要積極賣房,通過消化庫存兌現對股東的承諾,降低資金鏈風險;另一方面,要思考如何轉型升級。

??但房地產下遊服務業,如物業管理、租賃業務、智能社區等,盡管被認為是藍海,但成熟的盈利模式至今沒有浮出水面,基本沒有哪傢房企轉型成功,而逃離地產行業的卻很多。萬科與綠地的老大之爭,是“拼規模”的舊模式之爭,凸顯行業龍頭轉型迷茫,不得不靠提高市場占有來延緩傳統行業衰退。房企擁抱互聯網和事業合夥人制度等,看似謀求轉型,但尋求賣房新渠道的成分更大。在市場有效空間收窄,庫存“壓力山大”,轉型異常艱難的情況下,未來幾年,借助於政府托底創造的機會,龍頭房企的第一要務是加速賣房,並期待轉型的曙光,這是樓市在存量時代的第四個特征。



??在樓市政策上,國傢將堅持“政策適度刺激以維持頂部運行”的策略,這是包括2015年在內的未來幾年,國傢在樓市政策上的基本策略,也是樓市在存量時代的第一個特征。



??1月7日,華潤、首開、平安聯合體以86.25億元奪得北京豐臺一幅地塊。由於該地塊被稱為北京“三最地王”(面積最大、自住房最貴和總價最高)而備受媒體關註。這並非今年房企搶收北京土地“第一單”。1月5日,招商、華潤、九龍倉、平安聯合體搶收北京豐臺另外兩宗地塊。



??與上述場景形成鮮明對比的是,即便是限購退出、限貸松綁、各地刺激不斷,全國樓市依舊疲弱。此時,房企瘋搶一線城市土地意味著什麼?樓市在邁向存量時代的過程中,又有哪些新的特征?




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李宇嘉樓市存量時代的五大特征

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