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尹中立：2015年深圳房價一騎絕塵背後推手是股市
2015年我國房地產市場的最大特點是兩極分化，而且分化很嚴重。
首先是一線城市和三、四線城市有明顯的分化。2000年~2010年，每次房價波動，一線城市和三、四線城市都是齊漲共跌，隻是幅度不同。但是這次不同，四個一線城市房價上漲，平均漲幅超過10%，但是三、四線城市房價大部分是下跌的，最大跌幅超過5%。
此外，一線城市中的領漲城市也出現變化。在以往房價上漲的過程中，領漲的城市是北京或上海，但是這次深圳的房價漲幅建地貸款新竹芎林建地貸款遙遙領先，並且與其他三個城市的差距非常大。
深圳房價為何一騎絕塵？有人從房地產政策的角度分析，認為是2015年“3·30”政策的刺激。但以前也有類似的政策刺激，各個城市的房價是同步上漲或原地不動的。為什麼這次一線城市房價漲起來瞭，而三、四線城市房價並沒有受到影響？顯然，政策刺激的邏輯無法解釋房價分化走勢。
也有人認為深圳房價漲幅過快是因為土地稀缺。深圳目前有1000多萬常住人口，但每年新增加的住房供應大約在500萬平方米左右，而北京、上海每年新增加的住房供應都超過1000萬平方米。但深圳住房供應與人口之間的關系一直如此，2015年也沒有發生特別的變化。所以這也不是房價突飛猛進的原因。
還有一種解釋，認為2015年鼓勵“大眾創業、萬眾創新”，而深圳在科技創新方面領先於全國，經濟發展勢頭較好。深圳在科技產業發展方面一直是全國領先，2015年並沒有顯著變化，且GDP還有所放緩，因此房價飆升與經濟結構的變動關系也不大。
從時間節點來看，深圳房價上漲始於2014年12月份。據國傢統計局數據，2014年初至10月份，深圳二手房價持續下跌，當年11月份二手房價環比漲幅為零，出現止跌。2014年12月深圳二手房價環比上漲瞭0.7%。從2015年1~11月深圳二手房價格環比增長速度來看，漲得最快的是5月和6月，漲幅都在6%以上，而在8月份之後，上漲速度明顯放緩。
2015年的深圳房價運行軌跡與股票市場的價格波動軌跡基本一致。A股市場從2014新竹二胎借款年11月份開始出現快速上升的牛市行情，漲幅最快的月份是4月~5月。可以直觀感覺出深圳房價的走勢與股市有直接關系。
筆者查閱瞭關於深圳房價的各種分析評論，已經有人關註到房價與股市的關系。例如，深圳的房地產專傢李宇嘉認為，深圳擁有1000多萬股票賬戶，而常住人口總數也是1000多萬，股價上漲導致的財富效應刺激瞭房價。
深圳股票投資者數量並不比北京和上海多，但股價上漲的過程中北京和上海的房價卻沒有出現飆升。因此，有必要進一步剖析股價影響深圳房價的機理。
筆者認為，深圳的特別之處在於它的股票市場結構。深圳股票市場有中小板和創業板，加起來約有1200傢上市公司。上市公司在深圳交易所掛牌上市，就會在深圳開戶、設立辦事處，所有發起人股東的賬戶管理也放在這裡。這些上市公司絕大多數是民營控股，發起人股東多數為自然人，股價的大幅度上漲使這些股東賬面財富急劇增加，所產生的財富效應自然就成為深圳市房地產市場的購買力。
上海盡管也有股票交易所，但上市公司主要是國有控股公司，股價上漲所帶來的財富雖然也會推動上海房價的上漲，但影響力難和深圳相比。北京雖然沒有證券交易所，但畢竟是經濟中心，股價上漲對房價的影響與上海類似。
照此思路推理，三、四線城市的房地產市場與股市之間的相關性應該較低。無論從投資者數量還是從上市公司的數量看，三、四線城市都無法和一線城市相比。
可見，在分析影響房價波動因素時不能忽視股市的作用。假如2016年股市仍然震蕩，則一線城市的房價同樣會出現轉折，反之，如果股市繼續走牛，則一線城市的房價還將上漲。
（作者為中國社會科學院金融所研究員）
本文來源：每日經濟新聞
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/16/0112/01/BD3GQHHJ00253B0H.html
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