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內容來自sina新聞

最後兩月要賣多少地才能趕上去年水平?近600萬平方米



去年1- 10月,佛山各類土地成交面積超過1000萬平方米; 全年成交1345萬平方米

今年1-10月,佛山各類土地成交面積765萬平方米

本周,保利地產在南海三山新城競得一宗商住地塊,這讓停擺瞭8個月的南海土地市場重新開瞭張。但這難掩佛山土地市場的頹勢,就在10月底、11月初,禪城兩宗熱門商住地雙雙流拍。

根據各大代理公司監測的數據,南都記者粗略統計,今年1到10月,佛山各類土地(註:包括工業用地)整體成交面積合計隻有約765萬平方米,而在去年同期,這一數值超過1000萬平方米,特別是本應該是地市旺季的今年7到10月,佛山土地市場供應量銳減,還有不少地塊流拍。

在業界看來,佛山土地市場似乎還未從今年年初的樓市淡季中走出來,一些熱門地塊希望定價較高,而房企又普遍謹慎應對,地市多瞭幾分理性,少瞭幾分瘋狂,萬科、招商等上市房企今年房屋2胎詐騙任何問題免費諮詢更是未曾出手拿地,這些房企雖然手頭純儲備用地很少,但新項目眾多,可開發量不小,還遠沒有到“鬧地荒”的程度。

前10個月土地出讓比去年同期銳減三成

松限又松貸,近3個月佛山新房成交月月破百萬平方米大關,樓市強勢反彈。但今年尤其是下半年以來,佛山土地市場遲遲在低迷中緩不過勁來,優質地塊供應不多,房企拿地熱度不高,南都記者本周統計發現,前10個月,佛山土地出讓規模比起去年同期銳減三成,與熱火朝天的樓市成交對比鮮明。

就在本周三,保利華南實業有限公司以6

.47億底價競得位於三山新城環島南路附近的8.675萬平方米商住地,樓面價約為2266元/平方米。這是斷供瞭近8個月之後,南海區又一次出讓商住用地,同時記者也留意到,這是保利地產年內首次在佛山出手拿地。

今年下半年以來,佛山土地市場供需低迷。世聯地產統計數據就顯示,今年7月到10月,佛山經公開途徑共成交土地總面積隻有150萬平方米,這和去年同期多達400多萬平方米相去甚遠,其中南海區在此期間成交的商住用地居然是“0”。

世聯地產的監測數據顯示,今年上半年,佛山全市總成交用地面積614.59萬平方米,加上7到10月的150萬平方米成交量,在今年1-10月,全市成交土地約為765萬平方米,而去年同期,根據世聯、經緯地產等代理公司月報監測,這一數字在1000萬平方米以上。而去年全年總成交用地面積1344.73萬平方米。

實際上,今年佛山整體土地供應計劃就比去年有所縮水。4月,佛山國土部門發佈年度供地計劃,2014年佛山四區(不含順德區)國有建設用地計劃供應總量為1670

.22萬平方米,同比下降20

.8%。其中,商服用地同比減少約96萬平方米,降幅為39%,而住宅用地增加56萬平方米,增幅為16%。而對比2013年順德區供地計劃的705公頃,今年順德國有建設用地供應總量將控制在620

.4公頃,同樣縮水。

去年,佛山四區(不含順德區)供地計劃中,各類土地約有2109萬平方米的供應量,而多傢代理公司的監測數據顯示,成交超9成。在今年,目前推出的各類土地還不到800萬平方米,僅為全年供地計劃的1/3,在業內看來,也讓2014年成為佛山近5年來土地供應、成交縮水最為嚴重的一年。

供需兩淡 熱門地塊頻遭流拍或底價成交

去年,土地市場和樓市兩旺。優質地塊更是頻頻以高價成交,而在今年,大房企淡出土地市場,讓一些熱門地塊遭受冷遇,禪城、順德都有一些熱門地塊因無企業競買遭遇流拍,大房企拿地勢頭銳減,不少熱門地塊最終也以底價成交。

就在11月7日,引人註目的禪城區市東路地塊網拍,最終以流拍收場,而10月底禪城區,推出位於季華路附近的“高爾夫地塊”同樣以流拍收場,兩大地塊也是今年禪城區推出的重點地塊,起拍價都超過瞭5億元。10月底以來,佛山商住用地流拍個案還不隻發生在禪城,原定於11月5日出讓的高明區兩宗商住地塊,最終也因無人出價而流拍。這些商住地塊,都並非土地市場的“邊角料”,而是政府、企業都很關註的熱點地塊。禪城區市東路地塊在出讓前,成為禪城區四季度重點推介地塊,毗鄰老城區,推介階段曾有20多傢房企與會,但由於其樓面價超4000元/平方米,在業界看來,房企拿地利潤薄,因而遭遇流拍。

今年上半年,順德區優質商住地和中小型商住地流拍現象更是不斷。今年5月,去年吸引瞭華僑城進駐的順德創智城片區,兩商住地撤銷拍賣,北滘中心城區一商住地也遭遇流拍,南都記者今年年中曾統計,今年上半年順德區共流拍10多宗商住用地,多以幾百、幾千平方米的小型地為主。

與此同時,包括此次保利競得的南海三山新城地塊,和上周萬達拿下的三水南豐大道地塊在內,很多熱門地塊都以底價成交,土地單價相對不高,溢價率也遠不如去年。在今年,除瞭碧桂園以超8000元/平方米拿下大良蘇崗地塊外,佛山五區土地市場難覓超5000元/平方米樓面價的商住地,而在去年,五區有4宗商住地樓面價超過瞭8000元/平方米大關。

土地流拍,平價成交,曾經是在房地產調控風暴中頻頻出現的情況。而在今年8月以來,佛山樓市可謂是春風拂面,繼8月初佛山大幅松綁限購政策後,今年9月30日央行又宣佈松貸,今年8、9、10這三個月,佛山新房單月成交面積均超過百萬平方米,創瞭歷史新高。

但這卻難以傳導到土地市場中。不少房企和業界人士都頗為感慨,雖然佛山的樓市火瞭,政策松瞭,可土地市場卻依然比較平淡。記者梳理也發現,今年1月以來,大型上市房企和本土實力房企中,僅有中海、保利、碧桂園、時代、龍光以及怡翠地產拿過地,而包括行業龍頭萬科在內,招商地產、雅居樂地產這些知名房企,都在土地市場按兵不動,未曾拿過一塊地。

高價地風險大品牌房企不願做“冤大頭”

土地供應量銳減,大房企拿地熱情不再,在業界看來並非佛山土地市場不景氣的表現。在發展商和業內人士看來,今年由於前三季度樓市成交低迷,房企拿地熱情較淡,而政府則希望以更好價格賣地,在高價地巨大的風險面前,不少品牌房企都謹慎面對,拿地時不再盲目追高,這和去年有著很大區別。

在去年特別是去年下半年,佛山土地市場熱度相當高漲,一些熱門地塊經常以溢價超100%成交。初入佛山的中鐵地產,兩度以超9字頭樓面價在南海金融區板塊拿地,而龍光地產、金地集團、越秀地產等大房企,也頻頻以超7000元/平方米樓面價,在佛山拿下優質商住地塊,一時間,高價地成為地市火爆的代言詞。

“今年土地市場看似不那麼火爆,實際上是土地市場需求方的房企,拿地更為謹慎瞭,不代表佛山的地市行情不好。”地產專傢、佛山匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩就表示,以近期流拍的禪城兩宗熱門商住地為例,不是土地單價偏高,就是商業指標較大,這些都讓房企感受到有銷售和經營方面的風險,他們不是不想拿地,而是不願意冒著市場風險去拿地,拿地時不再像去年那樣瘋狂。

這一觀點,也深受大品牌房企負責人認同。“從政府的角度,作為財政收入主要來源,當然希望這些地塊能賣個好價錢,他們覺得現在樓市環境不那麼好,所以推地量也少瞭,這是今年佛山土地市場供需都不旺的原因所在,而對企業來說,如果從盈利空間來看,高價地帶來的風險巨大,目前也不是高價拿地的時節,所以出手的也少。”一傢在佛山處於領跑地位的知名上市營銷負責人告訴南都記者。

在佛山,高價地項目今年以來,價格都有點保不住利潤。今年3月以來,禪城城南一品牌房企開發的項目組團,曾經大批以9字頭銷售走貨,而該項目拿地樓面價就高達7000元/平方米以上,在業內看來保本都難,而包括南海創鴻城、燈湖左岸這樣的項目,售價也普遍在11000-13000元/平方米之間,對比其超7000元/平方米樓面價,在業內看來也屬於微利運行。

近三個月,雖然樓市成交火爆,但佛山新房成交都維持在8000多元/平方米的均價,和松限、松貸前變化不大。在禪城季華路沿線,不少熱點項目的洋房均價都在萬元每平方米,隻是比松限前9字頭的價格高一點,實際上整體變化不大,高單價的項目依然步履艱難。

高地價項目血淋淋的個案,都讓很多大房企望而卻步。一些大房企更是熱衷於在非熱點或潛力區域拿地,以保利、萬科為例,前者近兩三年在佛山都未曾拿過超5000元/平方米樓面價的商住地,拿地多在三山新城這樣的潛力區域,而後者作為行業老大,在佛山拿地也極其註重控制成本,萬科去年曾經斥資41億元拿下南海金融區地塊,但樓面價並未超過4000元/平方米,而且萬科也引入瞭行業內一傢重量級合作夥伴一起開發,進一步分攤開發風險。

觀點

加速去庫存 瘋狂拿地時代或已遠去

今年11月臨近年底,佛山土地市場供應量也有提升的趨勢,佛山四區在11月底到12月初都有商住地推出。而在房企看來,隻要價格、區位合適,品牌房企還是會出手儲備新的地塊,但同時,由於大房企在佛山新開發的項目普遍是今年才亮相,體量極大,對房企而言,去庫存無疑顯得更重要。

去貨比儲地更迫切

繼保利拿下的三山新城地塊之後,南海也將於11月28日再推出三山新城另一地塊,而11月底到12月初,順德均安、龍江也將有當地重量級的商住地塊出讓,起拍價都超過瞭1.5億元,三水區也將於台北民間二胎借款任何問題免費諮詢12月10日出讓西南建設一路一宗小型商服地塊,但禪城、高明區近期都未有商住地塊推出,土地市場顯得比較冷清。

今年下半年以來,各大品牌房企加速在佛山市場推出旗下的全新商住項目。萬科、中海、招商等房企更是多盤聯動,記者梳理中也發現,在佛山主流的上市及本土品牌房企中,僅有中海、保利等少數企業,手頭尚有未面市(包括開放銷售中心)的全新儲備地塊,綠地等品牌房企,旗下儲備地塊均已進入入市階段。

在拿下三山新城地塊前夕,保利華南實業有限公司助理總經理李曉波向記者表示,“隻要有合適的區位和合適的價格,包括保利在內的大房企還會在土地市場加大投入。”他表示,從區域上看,南海廣佛交界路段和桂城中心區的地塊,因其銷售火爆、購房需求旺盛,同時與廣州保持在地價、房價上的巨大價差,會持續成為土地市場的熱門區域。

大房企手中不缺地

而對於大房企手頭是否缺地,李曉波也表達瞭不同觀點,他認為大房企手頭的商住地,規模普遍可保證大房企一定時間的開發。“就拿保利來說,現在銷售的一些項目,如保利中央公館、西雅圖,順德的保利中環廣場,都是體量很大的大項目,可開發的土地還是比較富裕的,據我們估算,這裡面就有數百億的貨量在裡面。”

南都記者也發現,除保利地產之外,一些大房企手頭的新盤也相當大。萬科今年下半年入市和亮相的新項目,南海萬科金域中央和順德萬科金域濱江,總建築面積分別為120萬平方米和44萬平方米,前者尚處於銷售初期,後者尚未真正入市,綠地等大房企的多個新項目,也都屬於銷售初期。雖然連續3個月新房成交突破百萬平方米大關,但在業內看來,大房企跑贏庫存才是王道。今年年初,一份來自知名券商申銀萬國日前發佈的房地產行業分析報告指出,佛山目前住宅市場供需比為134.4%,因為超過120%,屬於“輕度過剩”。采寫:南都記者周曉南

2014年佛山土地供應特點:

1、熱門地塊遭受冷遇,不少地塊底價成交,更有不少地塊流拍;

2、難覓超5000元/平方米樓面地價的商住地;

3、大房企拿地勢頭銳減。

“以近期流拍的禪城兩宗熱門商住地為例,不是土地單價偏高,就是商業指標較大,這些都讓房企感受到有銷售和經營方面的風險,他們不是不想拿地,而是不願意冒著市場風險去拿地,拿地時不再像去年那樣瘋狂。”

——— 佛山匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩

“從區域上看,南海廣佛交界路段和桂城中心區的地塊,因其銷售火爆、購房需求旺盛,同時與廣州保持在地價、房價上的巨大價差,會持續成為土地市場的熱門區域。”

———保利華南實業有限公司助理總經理李曉波



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/10125941382283285286491.shtml

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